안양시 동안구 호계동 목련 선경 1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 6조 Ruphia]

▶ 아파트명

호계동 목련선경 1단지 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 : B

안양시 동안구 종사자수 181,783명 (약 18만 명)

2.교통 : A

강남 43분 / 여의도 56분 / 시청 58분

3. 학군 : A

범계중 93.1%

3. 환경(편의시설) : A

롯데백화점 평촌점, 뉴코아아울렛, 홈플러스, 한림대병원, 평촌중앙공원

5. 공급 : B

2024~2027년 (3년간) 총 5,916세대

2024년 : 5,460세대

2025년 : 456세대

3년간 연평균 1,972세대, 적정수요 1,145세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 목련 선경 1단지 35평 현재 매매 14.5억, 전세 없음

5년 내 고점 매입시: 2024년 3월 매매 14.8억 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시: 2019년 6월 매매 8.4억 전세 5.7억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (148000-145000)÷(148000-65450)X100 = -4%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (93000-84000)÷(84000-57000)X100 = 226%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론 : X

-> 평남의 대장아파트이며, 평촌사람들이 가장 가고 싶어하는 아파트이나, 전세매물이 없고 매매가는 너무 높은 상황임

-> 직장의 경우 평촌에 거주하는 사람은 대부분 안양에서 직장을 구하지 않고, 서울 출퇴근을 하는 사람이 많으므로 직장 등급이 B이지만 직장의 등급 보다는 교통의 등급이 우선임

-> 평촌의 경우 경기도 대표 학군지로 목련 선경 1단지의 경우 범계중으로 입학하며, 범계중의 경우 학업성취도가 93%대로 우수하고, 학원가와는 살짝 거리가 있으나 그리 멀지 않아 충분히 다닐수 있는 거리임

-> 환경의 경우 백화점과 홈플러스, 뉴코아아울렛, 한림대병원이 1 km 거리내에 있고, 평촌 중앙공원이 가까워 환경은 좋은 편에 속함

-> 기존의 평촌 신도시 외곽에 평촌 더샵아이파크, 센텀퍼스트, 어바인퍼스트, 트리지아, 엘프라우드 등 입주가 완료된 아파트와 신규 입주가 이루어질 아파트 등이 다수 있으며, 근처에 곧 분양(후분양) / 입주예정인 고급브랜드의 아크로베스티뉴, 추가적으로 안양 종합운동장 쪽으로 비산동 재개발, 삼호아파트 재건축(자이더 퍼스니티) 등의 재건축, 재개발이 활발하게 이루어 질 예정이기 때문에 안양 동안구의 공급은 계속되어 입지 독점성이 매우 낮은 편임

-> 그럼에도 불구하고 기존 인프라가 우수하고 학군, 학원가와 우수한 목련 선경 1단지는 평북의 평촌더샵센트럴과 평촌 대장아파트의 입지를 가지고 있음

-> 현재 전고점 수준의 매매 호가 물건이 있어 투자물건보다는 실거주목적의 물건으로 판단됨