중동 센트럴파크 푸르지오 아파트 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 76기 60조 냥냥이]

주우이님 말씀을 듣고 가까운 곳부터 임장보고서를 작성해보기로 했습니다. 과제로 수익률보고서 만들면서 사전조사를 겸해보기로 했어요.

해당 단지는 부천 중동신도시에서 드문 신축으로, 현재 대장아파트로 볼수 있습니다. 2019년즈음? 분양금 7억원대였는데 부모님이 고민하시다가 주변 아파트에 비해 비싸다고 부담을 좀 느끼셔서 안샀네요. 그때는 구축많은곳에서의 신축의 가치를 잘 몰랐다고 생각합니다. 상승장때15억에 가까운 금액으로 뛰는걸 본 씁쓸한 기억이 ^^; 현재는 10.8억원대 정도이군요.

▶ 아파트명 중동 센트럴파크 푸르지오 / 2020년식 / 999세대

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

직장 부천시 종사자수 318,670명, 사업체수 81,372개 30만명 이상으로 S등급 양질의 직장인가 봐서는 부족할듯한데... 500명이상 한번 찾아봐야할듯합니다(시간부족)

교통

강남 1시간7분 / 여의도 1시간 / 시청 57분 모두 한번정도는 갈아타야하며, 모두 1시간전후로 B등급으로 판단되네요. 다른 부도심인 가산디지털단지와 30분, 마곡에서 50분으로 1시간 이내입니다.

학군(학구도서비스, 아실)

부명중82% 계남중84% 중흥중87% 85%전후로 분포되어있어 B~C인데 가까운 부명중 계남중이 85%이하이므로 C로 판단됩니다.

환경(호갱노노)

반경 1km내 백화점 2개로 S등급: 롯데백화점, 현대백화점 마트는 이마트, 뉴코아. 1.2km엔 홈플러스 상권이 매우 잘 갖춰져있으며, 1km내 순천향대학병원 위치 환경 입지요소 설명엔 안들어가지만 중앙공원에 맞닿은 곳이라, 공원뷰 단지는 꽤 비쌀듯하네요. 공급(아실)

일단 부천시 원미구를 추출했습니다.

부천시 원미구 적정인구수요는 1,961세대 2024년에 102세대 입주 후 0 > 해당지역에서 S등급입니다.

-----아래는 참고사항 메모 * 부천시 오정구에서 원종쪽이 2025년 적정인구수요(760가구)정도되는 입주가 있으나 그이후 0으로 3년간은 적정수요의 1/2이하 * 부천시 소사구에서 2023년 폭발적 공급이 있었으나 현재~3년간은 공급이 없음 * 다만 부천 중동이 부천에서 가장 평당가가 높으므로 중동에서 소사구나 오정구로는 잘 안넘어갈거라고 생각됨(주민피셜) * 부동산지인 검색결과 부천에서 잔출입가는곳은 시흥시와 구로구, 강서구가 많아서 해당 지역들을 볼 필요가 있어보임 ▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

위 계산기를 만들다가

공원뷰가 비싸길래 호기심에 공원뷰 계산기를 만들었습니다. 아래 참조

최고가는 중앙공원뷰가 있는 동의 5층, 최저가는 공원뷰 아닌 동의 6층이었으며 평소에도 1.3~2억정도 차이가 납니다. 현재 10.8억의 매물은 공원뷰가 아닌 매물이라 저점과 대조 가능합니다. 공원뷰 매물의 최저가는 10.4억이었고, 공원뷰 있는 아파트 수익률이 궁금해져서 추가해봤습니다. 해당매물은 현재 전세가 없네요. 공원뷰 아닌 동의 매매, 전세 매물은 꽤 많이 보입니다. 고점이 좀 많이 튀었던것같은데 수익률을 보고 투자하기엔 힘들다는 생각이 드네요. -50%~50%의 수익률이라니 아무래도 잃지않는 투자로는 어려울것같습니다.

▶ 현장 사진

입원해있는지라 로드뷰로 첨부합니다만 제가 좋아하는 스타벅스 등이 자리한 곳입니다. 주변에서 보기 드물게 높고, 밀도가 꽤 빽빽해보여 인동거리가 잘 나오는걸까 싶긴합니다. 그래서 선호동과 아닌동의 차이가 꽤 날것같아요 (인근아파트뷰인곳과 공원뷰인곳 비교 시 차이많큼)

주상복합이고 입점된 상가를 보면 음식점들이 많고 젊은 사람들, 아이를 데리고 온 사람들이 많아 활기가 느껴집니다. 자체적으로 부천중동어린이집이 있고, 부천시청에서 행사하는 마당이 있으며, 주차장 진입도 프라이빗하게 잘 된 느낌입니다.

▶ 투자 결론 평가(상/중/하) 저평가(비교평가 결과): 지역별, 단지별 비교를 해봐야할텐데 앞마당이 아직 없어서 바로옆 힐스테이트단지와 비교해보면...

힐스테이트는 대로변으로, 부천시청역에서는 더 가깝지만 소음이 우려됩니다.

둘다 구조가 좋고 시공시기도 비슷합니다. 둘의 가격이 좀 비슷해보이는 지금은 푸르지오가 더 경쟁력있어보이네요. 단일매물 하나로만 보면 전고점이 좀 튀긴했지만 14.8억으로 하면 현재 28%정도 빠졌다고 볼수는 있을것같습니다(동에 따라 16%정도로 줄어듦). (애매)

환금성(수시 매도 가능여부): 아파트이고 저층(1~4층), 나홀로가 아니라서 환금성 좋음 (상)

수익률(투자금 대비 수익률): 위 수익률보고서 참조.

대장아파트들이 대개 수익률을 보고 투자하기 좋은것같지는 않습니다. 그 지역 이미지를 견인하는 아파트라 상승장에 확실히 뛰긴하지만 수익률이 -50~+50%으로 초보투자자에겐 리스크가 있어보입니다. 연간수익률 10%이상이어야 상으로 볼텐데.. 수익률 50%면 나쁘진않지만 더 좋은 매물이 분명 있을것같습니다. (중-하)

원금보전(적정전세가율, 입지독점성): 전세가율 현재 딱 60%. 이 번화된 지역 주변에 새로 지을 땅이 없어 입지독점성이 있고, 입주물량 없음. (상)

리스크대비(역전세 대비): - 주변 대규모공급이 있는지? 공급이 0 - 급격한 전세가 상승 있었는지? 아님. 현재 전세가는 적당한 수준을 찾아간것같음. - 내가 감당한 수준인지? 워낙 금액대가 높은 매물이다보니 전세금이 1억정도 왔다갔다할수있어서, 자금여력이 되는 사람 아니면 부담스러운 편 ... (상)이지만 개인적인 감당 가능한 수준이 아니라서 (하)

결국 개인 감당 가능한 수준에서 탈락이고

수익률이 더 좋고 저평가된 매물을 찾기위해 비교분석을 많이 해봐야할것같습니다.

이상입니다 😆