▶ 아파트명
홍제동 서대문 푸르지오 센트럴파크
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장 : B
서대문구 종사자수 118,256명 (약 11만 명)
2.교통 : A
강남 42분 / 여의도 32분 / 시청 28분
- 강남 1시간 이내 / 부도심(시청,여의도) 30분 이내 도착 가능한 A등급이다.
- 3호선에 위치해 있어, 강남과 시청, 여의도가 30-40분 비슷한 시간대로 도착 가능한 점이 장점이다.
- 지도 내에서는 무악재역까지 도보 13분으로 표시되지만, 무악재역 바로 앞에 위치해 있기 때문에 동에 따라 시간 단축이 될 수 있으며, 역에서 제일 먼 동이라고 하더라도 단지 내로 걸어가면 7-8분 내로 도착 가능해 보인다.
3. 학군 : C
학업성취도(가까운순) : 신연중 71%, 연북중 80%, 정원여중 86%
- 배정받을 수 있는 학교의 학업성취도는 70~86 사이로 B~C등급이다.
- 제일 가까운 신연중도 지하철-버스 환승으로 25분정도 거리여서 중학생 자녀를 둔 가정에게는 아쉬운 위치로 보인다.
초등학교와 인접 : 단지 10분 거리에 안산 초등학교가 위치해 있으며, 단지 내 어린이 자전거가 많은 것으로 보아 자녀가 어린 가정이 살기 좋아 보인다.
학원가 : 반경 1.5km 내에 학원가가 전혀 보이지 않으며, 다니게 된다면, 서대문구나 홍은동 쪽으로 스쿨버스를 이용하여 다녀야 할 것으로 보인다.
==>학군 종합
- 위치적으로 초등학교/과학고(한성고)가 가까우나 일반 중고등학교를 통학하기에 멀고, 일대에 학원가가 분포되어 있지 않으므로 학군이 좋다 말할 수 없다. 따라서 C등급으로 평가.
4.환경(편의시설) : B
대형마트
- 반경 1km 내 대형마트는 안보이지만, 단지 내에 있는 이마트에브리데이부터 근방에 롯데 슈퍼 홍제2점, 찐 할인마트 등 슈퍼마켓이 많아 식자재 구입에는 어려움이 없어 보인다.
백화점
- 1반경 1km 내 백화점이 없으며, 가장 가까운 백화점 위치는 3.6km로 신촌 현대백화점이다.
대학병원
- 반경 1km 이내 세란병원(35명의 전문의)이 있고, 2km 이내 연세대학병원, 강북삼성병원이 위치해 있다.
==>환경(편의시설)종합
- 신축 건물이라 단지 내 상가가 비어 있어 마트, 헬스장 이외의 편의시설이 많이 부족한 느낌이나, 홍제역과 무악재역 사이에 상가가 많이 분포되어 있으므로 해당 지역을 이용 가능할 수 있어 보인다.
- 대형 백화점이 없다는 점이 아쉬우나, 대학 병원이 위치하고, 대형마트를 대체할 수 있는 마트가 많기 때문에 종합적인 결론은 B로 주었다.
5.공급 : S
- DMC가재울 아이파크(주상복합) 2025.11 / 283세대
-
- 향후 3년 이내 적정수요(0.2만) 대비 1/2배로 S등급.
=>입지평가 종합결론 : B
직장-B / 교통-A / 학군-C / 환경(편의시설)-B / 공급-S
- 서울아파트 입지 평가로서 가장 중요한 직장과 교통이 B, A 이므로 상승 가치는 있으나, 학군/환경이 높은 등급에 위치하지 않으므로 평균치를 내어 B 등급정도로 판단한다.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 25평(전용 59) 기준 현재 매매 11.6억, 전세 6.4억
5년 내 고점 매입 시: 2024년 6월 매매 11.6억 전세 6.4억 => 5년 내 고점 매입 시 수익률 : 0%
5년 내 저점 매입 시: 2019년 12월 매매 8.14억 전세 4.5억 =>5년 내 저점 매입 시 수익률 : 95%
▶ 현장 사진
- 무악재역 3번 출구 바로 앞에 위치해있고 단지 앞 도로가 넓고 깔끔했다.
- 아파트 정문 쪽이 오히려 역과 제일 먼 거리에 있었고, 역 앞에서 단지와 연결된 엘레베이터를 타면 1분 만에 단지 내로 들어올 수 있다.
- 언덕이 있는 지형이라 단지 내 들어오기 위해 엘레베이터를 이용해야 하지만 막상 들어오면 평지라서 경사가 심한편은 아니였다.
- 주변에 산이 많아서 그런지 조용하고 한적한 느낌이며, 분리수거장이 깔끔하게 되어있다.
- 신축이라 단지 내 상가가 비어있었고(마트와 헬스장만 입점), 주변 상권이 활발한 편은 아니었다.
- 건물 간 간격이 엄청 넓은 편은 아니었다.
- 어르신부터 아이들까지 연령대가 다양해 보였다.
▶ 투자 결론
저평가 :
- 24.6월 현재가 전고점이므로 0% 떨어져 있기 때문에 저평가라 생각되지 않는다.
- 주변의 시세를 비교해서 저평가 여부를 판단해야 할 것으로 보인다.
환금성 :
- 832세대 중 59기준으로 122세대 정도 되며, 매월 꾸준히 거래되고 있으므로 환금성 있다고 볼 수 있다.
수익성:
- 매매(11.6)와 전세(6.4) 차이는 5.2억이며, 현재 고점이 24.6월이므로 수익률 계산이 어렵다.
원금보존:
- 전세가율이 55%로 서울시 아파트 대비 높은 편은 아니다.
리스크대비:
- 현재 자금 상황으로 리스크에 대비할 수 없다.
=>결론!!
- 신축에 마운틴 뷰를 갖추고 있고 직장 중심지와 가깝기 때문에 중고등학생 자녀를 둔 가정을 제외하고 서울권 직장인 혹은 노년층에게 인기가 많을 듯 하다.
- 저환수원리 중 저평가여부를 하기 위해서는 다른 단지를 비교해야 하기 때문에 아직 결론을 낼 수 없지만 원금보존, 리스크대비가 되지 않으므로 현재 상황에서는 투자할 수 없다.
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