중계동 청구3차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 10억 5년안에 달성하조 소소행복]

▶ 아파트명

중계동 청구3차

▶ 위치(지도)

초(품아)중고 + 학원가

바로 옆 공원, 마트

지하철역이 살짝 떨어진 것 외에 모든 것이 완벽

▶ 입지평가

1.직장

노원구 종사자수 133,398명 (약 13만 명) : B (전형적인 베드타운)

2. 교통

강남 1시간 / 여의도 1시간 21분 / 시청 1시간 1분 : B

3.학군

을지중 92% / 불암중 89% : A

4.환경(편의시설)

인제대학교 상계백병원, 롯데백화점 노원점, 롯데마트 : B (1km 내 마트 1개)

5.공급

노원구 공급물량 無 : S

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 청구3차 31평 매매 11.5억 / 전세 7.5억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 2월 매매 14.2억 전세 8.4억

5년 내 저점 매입시 : 2023년 2월 매매 9.87억 전세 5.6억

5년 내 고점 매입 시 수익률 : -47%(-2.7억)

5년 내 저점 매입 시 수익률 : 38%(+16.3억)

▶ 현장 사진

출처: 네이버부동산 내 단지사진

(상가가 어마어마하게 크다

오래된 단지로 놀이터도 모래지만 단지 자체는 넓고 쾌적하며 정비가 잘 되어 있다.

3번이나 갔는데 주변사진만 있고 단지 사진이 없...;;)

▶ 투자 결론

강의에서 배운대로 저평가를 위해 다른 단지와 비교

(같은 노원구 내 신축을 선택. 가격도 비슷)

강남과 거리가 있다보니 하락률이 큰듯.

그래도 아무리 구축이더라도 대장을 4억대에 살 수 있는 시기가 얼마나 될까...

(물론 포레나는 상승장을 제대로 겪지 못했기에 오히려 다음 상승장에서 상승 여력이 있을듯)

종잣돈이 충분하여 역전세 대비가 가능하다면 전세가가 받쳐주므로 투자고려.

But 지금 상황이라면 투자 불가.

더욱이 연식이 오래된 단지라 보유하는 동안 수리비 등이 나갈 것이므로 그에 대한 대비 필요.

다음 시장에서 이만큼의 상승이 된다는 보장도 없다. 아니 연식이 오래된 만큼 상승할지 미지수

(그래도 전세 수요는 계속 있을 것이라 당분간 역전세는 걱정하지 않아도 될듯하지만..

대비되지 않으면 사지 않는다!)

특히, 지금 같은 시장에서 같은 투자금으로 더 좋은 연식의 단지를 할 수 있지 않을까...

(시세트레킹의 중요함ㅠ)

학군지의 위상에 대해 배울 수 있는 좋은 시간 감사합니다~