파주 운정6동 현대 아이파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 92조 엄마상어]

▶ 아파트명

파주시 운정6동 운정 신도시 아이파크

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 (A급),

파주시 종사자수 225,992명 (약23만명)

2.교통 (SA급)

GTX까지 도보 10분

GTX기준 강남 25분 / 서울역 20분 (아직 미개통/예상, 여의도역 45분 / 시청역 30분)

GTX노선: 운정역>킨텍스>대곡>창릉>연신내>서울역>삼성>수서>성남>구성>동탄

3.학군 (C급)

- 중학교는 신설이 많아서 아직 데이터 부족, 파주평균 60~70%

- 대단지 초품아, 동패초. 456학년보다 123학년 많음. 3040 젊은 가정의 유입이 많아보임 - 운정고등학교, 국가수준학업성취도 평가 경기도 21위. 진학률 좋아서 일산에서도 옴

- 최근에는 인구감소로 ‘학생이 밀집된 곳’을 찾아가는 것을 고려하면, 괜찮음 편임. 입학/전학생수가 많음. 학년당 10반이상인 곳도 꽤 있음

4.환경(편의시설) (B급)

-반경1km 내에는 큰 시설이 없으나, 2km 정도만 해도 많음

-현재는 도보 10분 이내에 큰 상권이 없다. GTX쪽에 주상복합으로 상권 발달할 예정

-2km 반경에 홈플러스/이마트 있음, 운정역에 스타빌리지(스타필드 축소형)도 입점예정. 4~6km 에 대형 아울렛

-3km 이내에 메디컬크러스트 입점예정 (아주대학교병원, 현재 지연중이라 10년 예상)

-택지 균일성, 신도시라서 환경/인프라가 깨끗함. 젊은 도시, 3040부부/아이가 많음

-용적률 185% / 건폐율 13% 3000세대 대단지, 내부에 공원 같은 규모와 조경있음

5.공급 (C등급)

운정은 GTX 주변으로 3기 신도시가 만들어진다. 입주물량이 많다.

특히 26~27년도에 GTX 초역세권 입주물량이 많다. 인구 50만의 도시로, 적정수요 4배를 초과한다.

GTX주요단지를 빼면, 매매/전세가가 모두 낮게 형성되고 있다

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 운정 아이파크 32평 현재 매매 7.3억, 전세 3.5억

- 신축물건이라 역사가 짧고, 입주물량이 수년간 계속 나오고 있어서 전세가가 낮은 편

- 주변에 2군 아파트가 6억중반/전세 3억중반에 거래됨

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 9.5억 전세 4.5억

5년 내 저점 매입시: 2020년 4월 매매 5억 전세 2.7억  (분양 후 초반 거래)

*5년 내 고점 매입시 수익률 (73000-93000)÷(93000-45000)X100 = -44% (-2.2억)

*5년 내 저점 매입시 수익률 (73000-50000)÷(50000-27000)X100 = 100% (2.3억)

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론 : 파주 운정신도시 현재의 대장아파트 운정 아이파크, 아직은 아니다.

입주물량이 많은 것이 영향력이 크다.

절대가격은 저평가지만, 전세가율이 낮아서 투자금이 많이 든다. 3.5억이면 서울쪽으로 투자할 수도 있음.

- 운정신도시는 최근까지도 매년 인구유입이 있고, 운정에만 파주인구의 절반이 거주, 파주가 50만 도시를 이끄는 역할을 함. 젊은 도시라는 것을 고려하면 지켜볼만함

1. 운정신도시 직장인 연봉평균 4000만원대 (서울, 파주 LG디스플레이/군인 등의 안정적인 직업군 많음. 부유하지는 않지만, 맞벌이로 수요력있는 가정도 많은 편. 7년거주차 경험ㅎㅎㅎ)
2. 아파트마다 초중고 접근성 매우 좋음. 유치원/학교 수용인원이 초과되는 곳이 꽤 있음
3. 편의시설이 계속해서 생기고 있음. 부동산 얘기로는 신규입주 주변의 상권은 거의 다 장사잘됨
4. GTX 서울역 24년도 개통, 삼성역 28년 개통 예정. 초역세권은 S급의 교통가짐

- 아이파크보다는 주변 구축이 전세가 하방지지선이 있어서 관심을 가져볼만함

- 책향기 10단지 동문굿모닝힐 (매매 3.5억 /전세2.5억, 전고점 4.8억/2.8억)

- 매매가 30% 하락, 전세가 상승하다가 입주물량으로 제한됨

▶ 파주 운정6동 현대 아이파크 요약