해운대 자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 84조 주니]

안녕하세요 주니입니다 :-)

첫 수익률 분석 보고서를 작성하고자 합니다.

▶ 아파트명

해운대 자이 2차

▶ 위치(지도)

부산광역시 해운대구 우동

▶ 입지평가

1.직장

· 부산광역시 종사자수 1,465,433명 (약 146만명, S급)

· 해운구 종사자수 154,115명 (약 15만 명, B급)

2.교통

· 해운대구 센텀시티 자차 5분 / 도보 25분 (센텀시티역 기준)

· 부산진구 서면 자차 20-30분 / 대중교통 40분 (서면역 기준)

3.학군

· 해강중 88.9%(특목고 진학률 7.3%)

· 해운대여중 88.5%(특목고 진학률 9.0%)

· 해운대중 84.9%(특목고 진학률 4.7%)

4.환경(편의시설)

· 1km 이내: 홈플러스

· 1.5km 이내: 신세계백화점, 롯데백화점, 해운대 부민병원(종합병원)

5.공급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 해운대 자이 33평 현재 매매 9.35억, 전세 4.25억

5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 13.2억 전세 4.8817억

5년 내 저점 매입시: 2020년 4월 매매 7.7767억 전세 3.7767억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (93500-132000)÷(132000-48817)X100 = -46%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (93500-77767)÷(77767-37767)X100 = 39%

▶ 현장 사진

경사가 있음

최고층 33층으로 층에 따라 마린시티뷰가 예상됨

맘스스테이션이 인상적, 차가 들어오는 출입구가 2군데지만 1군데는 막아둠

▶ 투자 결론

(1) 저평가 > 아는 단지, 아는 지역이 있어야 비교해서 판단할수 있는 영역 > 잘 판단이 안선다면 판단보류🚫

(2) 환금성 > 1-3층 제외, 300세대 이상이면 환금성 충족

(3) 수익률 > o만원 들여 200% 수익률 달성 가능한가?

100%이상이면 ⭕ (100%도 나쁘지 않은 수익률임), 100%아래면 X, 얼마나 갈지 모르겠다면 △

(4) 원금보존 > 지방은 80%, 경기70%, 서울60% 이상이면 ⭕

(5) 리스크 > 전세금 10% 마통이나 현금 보유가능하면 ⭕