고덕동 배재현대아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 76기 63조 3살터울]

▶ 아파트명

서울 강동구 고덕동 312 (고덕로61길 37) 배재현대 36평

▶ 위치(지도)

고덕역 6분거리 초역세권

▶ 입지평가

1.직장

동구 종사자수 157,465명 (약 15만 명)

2.교통

강남 38분/ 여의도 57분/ 시청 51분

3.학군

배재중 학업성취도평가 75.8%, 특목, 자사고진학률 27.9 %, 수학 E 비율 25% 이상

-  강동구에서 특목고진학률이 가장 높음. 자사고 진학률이 대부분이고 배재고 진학함.

- 시험 난이도가 높은 편이고 수학 E 비율이 25 %로 높은 것으로 보아 상위권과 하위권 간 격차 차이가 있음.

- 고덕역 아래로 학원가 형성되어 있음.

=> 학업성취도평가는 낮지만 자사고 진학률이 높은 편이라 C등급에서 B등급으로 조정했음.

4.환경(편의시설)

현대백화점 천호점 3.13 km, 이케아 1.23km(2025년 상반기), 서울아산병원 5. 18 km

=> 1km 이내에 하나로마트 고덕점, 이마트 명일점, 강동경희대병원, 두레공원 있고 주변의 편의시설이 풍부한 편.

5.공급

- 적정 수요 대비 공급수준은 2.7배로 매우 많음.

- 현재 매매, 전세, 월세 매물수도 줄지 않고 점점 늘고 있음.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 현재 호가 11.4억으로 저점대비 1.4억 상승했음. (상승률 14%)

- 고점대비 하락률은 -21%, 가격기준가 -25 %는 10.8억(현재 호가는 0.6억오름.)

현재 투자금 5.4억의 200%인 10.8억의 수익이 나려면 11.4+10.8=22.2억이 될 수 있는가?

- 24년6월 실거래가 11.3억을 기준의 1/2인 5.62억이었던 시기는 17년 5월로 매매가가 2배가 되는데

걸린 시간은 7년이므로 72의법칙에 따라 구하면 다음과 같다.

72/복리수익률=7(년)     ∴ 복리수익률= 10.2% , 즉 단리수익률=14%

=> 연간 단리 수익률 14 %이 가능하다면 7년 후에 22.2억이 가능할 것이다.

하지만 입지가 좋아도 20억 이상의 구축을 강동구에서 받아 줄까?

5% 이상 전세가상승분이 발생할 것인가?

-24년 6월 전세가 6억의 1/2인 3억이었던 시기는 13년8월로 전세가가 2배가 되는 걸린 시간은 10년이므로

72의 법칙에 따라 복리수익률은 7.2 %이다. 전세 상승분은 5%를 유지할 수 있을 것이다.

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

1)  저평가

강동구 내에서 비슷한 입지의 배재현대 36평, 프라이어팰리스 33평, 래미안솔베뉴59를 비교했다.

[전고점] 프라이어팰리스84>배재현대84=래미안솔베뉴25

프라이어팰리스와 배재현대는 시세대로 적정한 가격을 유지하고 있는 것으로 보이고 래미안솔베뉴가 약간 높은 매매가를 보이고 있다. 강동구 내에서는 배재현대가 저평가로 보여진다.

아래 그래프는 실거래가를 기준으로 작성되었는데 배재현대의 호가가 오른 상태이지만 실거래는 오르지 않고 있어서 시세트레킹이 필요한 부분이고 투자금이 5억이내로 들어온다면 투자를 고려할 예정이다.

현재의 투자금 5.4억으로는 마포구와 동작구에서 다른 투자대상을 찾아보겠다.

2)  수시 매도 가능

세대수가 448세대로 작아서 환금성이 좋지는 않지만 세대수에 비해 최근 두 달간 거래량은 7건으로 대단지가 많은 강동구내에서 18위를 기록했다. 환금성이 나쁘지는 않아 보인다.

3)  수익률

전고점대비 -21% 하락률이고 최대하락률 대비 14% 상승하였으므로 전고점대비 안전마진은 확보되는 것을 보인다. 하지만 투자금이 5.4억이 들기 때문에 5.4억의 투자금으로 적절한 투자인가에 대한 고민이 필요하고 이 금액이라면 2급지 구축 20평대에 투자가 가능해보인다. 혹은 환금성과 역전세리스크가 없는 3급지에 30평대 신축에 투자가 가능해보인다.

4)  원금보존

전세가율 53 %로 적정 전세가율에 미치치 못한다. 초역세권이라 입지는 좋으므로 입지독점성은 뛰어나다. 리모델링이 이루어진다면 더욱 입지가 더 빛을 보겠지만 현재 용적률 399%도 매우 높기 때문에 리모델링 분담금 이슈가 발생할 것으로 보인다.

5) 리스크대비

주변 신축이 많고 입주물량도 엄청나기 때문에 2년 후에 전세가가 오를 수 있을지 미지수이다.

=> 전세상승분이 2년 후에 발생하지 않을 수 있어서 현재 나의 투자대상에서는 조금 아쉬운 부분이다.

현재 투자금 5.4억으로는 투자하지 않겠다. 투자금이 5억이내로 들어오는 시세트레킹할 예정이다.