▶ 아파트명
송도더샵퍼스트파크(F13-1BL)
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장 (2021년 기준) --> B등급
연수구 사업체수 : 32,548
연수구 종사자수: 145,549
2.교통 --> 수도권 기준 C등급, 지방 기준 S~A등급
강남 1시간 40분 여의도 1시간 10분
시청역 1시간 40분
근처 주요 직장:
셀트리온 20분 [자차 10분] 삼성바이오로직스 30분 [자차 16분]
3.학군 (학업성취도 / 특목고진학률) --> S
예송중: 아실에 아직 업데이트 안되었지만 해송중보다 높을 것으로 계산됨 / 25.2%
해송중: 94.6% / 12.8%
<학원가>
(반경 1.4kg 내에 있음)
4.환경(편의시설) --> B? [코스트코도 B로 구분되는지.., 마트 외 대학병원 등은 등급 고려 How?]
1km 반경에 코스트코, 롯데마트 있음 (코스트코는 도보 2분거리)
4km 근방에 송도세브란스병원 예정 (2026년 12월 예정)
5.공급 --> B등급
연수구 인구수: 394,421
적정수요: 1,972
연도별 입주
2025: 5,188
2026: 0
2027: 1,017
연평균: 2,070 세대
적정수요 대비 공급수준: 1.05배
송도동 인구수: 210,712명
적정수요: 1,053
연도별 입주
2025: 4,622
2026: 0
2027: 1,017
연평균:1,880 세대
적정수요 대비 공급수준: 1.8
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶ 현장 사진
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흐음.. 분명 주변에 상권도 좋고 새로 생길 예정인 부지들도 많아서 투자로 좋을 줄 알았는데
막상 수익률 평가를 해보니까 완전 꽝이 나와버렸다..
평가를 할 때 평가 기준을 서울로 둬서 그런지.. 근데 서울로 두지 않고 인천으로 둬도 되는지는 잘 모르겠다.
부동산은 어렵다
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