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상도동 래미안상도3차와
봉천동 관악드림타운의
수익률 분석 보고서를 작성해보았습니다.
▣ 아파트명
1) 상도동 래미안상도3차
2) 봉천동 관악드림타운
▣ 위치 (지도)
두 단지는 구와 동이 다르지만 그리 멀지 않은 위치에 있다.
둘 다 숭실대입구역을 오다닐 수 있는 위치에 있는데,
래미안상도3차는 역세권이고,
관악드림타운은 봉천역과 숭실대입구역 사이 정도 위치이다.
걸어다니기에는 부담스러운 거리로 볼 수 있다.
▣ 입지평가
1) 직장
동작구 종사자 수 110,642명
관악구 종사자 수 135,681명
두 곳 모두 직장인 종사자 수가 적다.
업무지구가 있는 지역은 아니기 때문에 베드타운으로써의 역할을 수행하는 편이다.
2) 교통
두 곳 모두 교통이 너무 좋다.
두 지역 모두 대부분의 생활권에서 모든 업무지구 1시간 도달이 가능한 수준이다.
각 생활권으로 비교하면 조금의 차이는 있는데
관악구는 2호선을 끼고 있고,
동작구는 9호선과 7호선을 끼고 있어
어디가 좋다고 말하기 어려울 정도의 수준이다.
그럼에도, 강남 접근성도 압도적인데 타 업무지구 도달도 빠른 사당이 가장 좋고,
여의도와 지근거리에 있는 노량진/흑석
2호선 라인의 신림/봉천
다른 곳보다는 안 좋지만 그럼에도 교통이 좋은 상도
순으로 교통 입지가 좋다고 생각된다.
다만, 단지 단위로 들어가보면 차이는 있다.
숭실대입구역 역세권인 래미안상도3차의 교통이
관악드림타운보다 훨씬 좋다.
래미안상도3차의 교통 모습이다.
강남과 여의도를 30분 정도에 뚫을 수 있는 좋은 위치이다.
반면, 관악드림타운의 교통 모습이다.
버스를 타고 지하철을 갈아타면 40분 안에 강남과 여의도를 갈 수 있어 나쁘지 않다.
시간도 더 빠르지만, 역을 걸어다닐 수 있는 래미안 상도3차가 교통 입지는 더 좋다고 볼 수 있겠다.
3) 학군
두 곳 모두 학군은 아쉬운 편이다.
두 곳에서 보내는 중학교 학업성취도는 비슷한 편이다.
초중과의 거리가 더 가까운 관악드림타운이
학교 위치 측면에서는 더 좋고,
학원가의 구성이나 특목고 진학률을 볼 때
래미안 상도3차가 더 좋다.
(상현중 3.6%, 구암중 2.1%, 중대부중 1.6%)
따라서, 두 곳의 학군 입지는 비슷하다고 판단 했다.
4) 환경
강남과 여의도 사이에 끼어 있는 위치여서 그런지
두 단지 모두 인근에 굵직굵직한 소비 시설이 없다.
드림타운의 경우에는 지근거리에 킴스클럽과 시장이 있고,
래미안상도3차는 옆이 숭실대라 대학 상권을 이용할 수 있다.
환경 입지 평가는 관악드림타운이 더 좋다고 볼 수 있겠다.
두 단지 다 대단지라 단지 상가도 잘 갖추어져 있다.
5) 공급
동작구의 공급은 올해인 2024년의 공급이 수요의 절반 조금 넘게 있으나,
대부분은 이미 2~3월에 입주를 시작했다.
입주 시작 단지 중 임대 두 단지를 제외하면 771세대 푸르지오클라베뉴가 입주 중인데
현재 전세가 159개 정도 나와 있어 아직 소진이 다 되지는 않았다.
59 기준 전세 최저가가 5.5억인데
역세권 준구축 상도쌍용스윗닷홈과 같은 전세가이고,
상도더샵 보다 1억이 싼 수준인데 전세가 빠르게 정리되는 건 아닌 것 같아 보인다.
그래도, 대부분 5억 중후반에 전세가 거래되고 있기 때문에 곧 입주가 마무리되고 전세가가 상승할 여력이 있을 수 있다는 것을 기억해야겠다.
그 다음은 예정된 공급이 거의 없어
26년 188세대 한 단지, 27년 556세대 한 단지 정도 예정되어 있다.
27년 입주 예정인 단지는 그 유명한 수방사이다.
그리고, 지인에 잡히지 않는 분양 예정 물량들이 꽤 많다.
노량진과 흑석이다.
노량진은 규모가 엄청 크고,
21년 임장 당시 철거 예정인 건물들이 있던 환경 이었는데
현재 진행 상황 보니 관리처분 및 이주 정도 단계에 있는 단지들이 많다.
아직 조합설립 및 사업시행 정도 되는 구역도 있고,
1구역은 시공사 선정 단계이다.
천지가 개벽할 것 같으니 진행 상황을 잘 보아야겠다.
흑석의 경우에도 9구역이 관리처분
11구역은 이주 단계에 있다.
좋은 위치의 9구역이 기대 된다.
▣ 수익률 분석
1) 래미안상도3차
현재 시세는
84 기준 12.1억 / 6.7억
59 기준 10.7억 / 6.6억으로 찍혀 있다.
다만, 래미안상도3차는 언덕이 있고,
위로 길쭉한 단지라 앞동과 뒷동 간 가격차가 커 보인다.
59의 경우 앞 동이 없고 모두 동향이라 가격이 비슷한데
84는 동별로 가격 차이가 난다.
지금 현재 앞 동 남향 물건 제일 싸게 나와 있는 물건은 13억이다.
지금 현재 가격 기준으로는 84와 59 가격 갭이 크지 않다.
과거에도 비슷한 수준으로 가격 차가 나는 것으로 보이고,
84의 경우 동별 가격 차가 크니까
가격 형성에 대해 부사님과 이야기를 나눠봐야겠다.
5년 내 고점 매입 가격은
84 기준 21년 9월 15억을 찍었고,
59 역시 21년 9월에 12.5억을 찍었다.
84 최고가가 306동인데 중간 정도 되는 남서향 동이라
84-59 간 가격 차는
최고가 기준으로 2억 정도 차이 난다고 보면 되겠다.
5년 내 저점 매입 가격은
23년 9월 84 기준 11억에 저점 거래가 되었고,
23년 4월 59 기준 9.6억에 거래 되었다. (2층은 8.3억 짜리도 있다)
84 괜찮은 동은 저점 시기에 12억 정도에 거래된 것을 볼 때
역시 가격 차가 존재하는 것을 알 수 있었다.
| 래미안상도3차 84 기준 수익률을 계산해보면 |
현재 가격은 반등한 수준은 아니기 때문에
과거 고점 매입 시는 말할 것도 없고,
저점 매입 시에도 현재까지 23% 정도의 수익 정도만 거두었다.
래미안상도3차 59 기준 수익률을 계산해보면
 |
역시 84와 비슷한 수준으로 나타난다.
현장사진
▣ 결론
우선 래미안상도3차의 결론을 먼저 내보았다.
저평가 (△)
1) 84와 59 모두 전고 대비 10~20% 정도 가격이 하락해서 비싼 구간은 아니라고 생각된다.
2) 그런데 59 10.7억으로 살 수 있는 다른 단지를 떠올려보면 우선 마포의 참누리 84가 떠오른다.
3) 참누리 84 vs 상도 59를 비교해보면 내가 생각하기에 참누리가 좀 더 나은 것 같다.
4) 따라서, 가장 저평가 된 단지는 아니지만 매물에 따라 저평가 구간에서 매수 가능한 단지라고 판단된다.
5) 84의 경우 12.1억이라고 보고 떠오르는 단지는 4군 연식 좋은 대장들이 떠오른다.
6) 수지 성복롯데캐슬이나, 관악 봉천 e편한 등과 가격이 비슷한데 4군 대장이 좀 더 좋지 않나 생각된다.
7) 이 경우도 마찬가지로 가장 저평가는 아니지만 매물에 따라 저평가 구간에서 매수 가능한 단지라고 생각된다.
환금성 (O)
충분히 수요 있는 단지라고 생각하고,
저층 가격이 아니기 때문에 환금성 OK라고 생각함
수익률 (X)
10년 내 200% 수익 구간은 59 기준 약 18~19억 정도 되어야 하는데
가능할 것도 같지만
현재 2군 정도의 상급지 준신축 59 가격이 13~14억 정도 하고 있는 상황임을 볼 때
보수적으로 봐서 장담하기 어려운 가격이라고 생각한다.
원금보전 (X)
전세가율 61% 수준으로,
과거 80% 후반 전세가율까지 갔던 것을 고려해보면
원금보전을 장담할 수는 없을 것 같다.
리스크 (O)
전세 수요 괜찮은 단지이고,
향후 공급을 생각해보면
매수 시 잔금 리스크와 역전세 리스크가 커 보이지는 않는다.
다만, 10.7억짜리 물건을 감당할 수 있는가 관점으로 보면
다소 나에게 무리가 있는 가격대라고 생각된다.
따라서, 래미안상도3차는 현재 가격에 매수하지 않고,
전세가 상승 및 매매가 조정 현황을 트래킹 하는 것으로 하겠다.
관악드림타운은 가격대가 한 단계 낮으니
잘 검토해보아야겠다.
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