만촌우방타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 42조 닐]

▶ 아파트명

만촌우방타운 1차

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

수성구 종사자수 140,216명 (약 14만 명)

2.교통

반월당 / 수성구청역 / 성서IC

3.학군

대륜중 91%, 소선여중 92%

4.환경(편의시설)

없음.

5. 공급

만촌역태왕디아너스 2024.07 / 450세대 등

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 만촌우방타운1차 25평 현재 매매 3.5억, 전세 1.7억

5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 5.4억 전세 2.4억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 2.95억 전세 1.7억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (35600-54000)÷(54000-24000)X100 = -61%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (35600-29500)÷(29500-17000)X100 = 49%

▶ 현장 사진

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비교할 아파트를 정하는 것도 어렵다.. ㅠㅠ;;

▶ 아파트명

e편한세상월배

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

달서구 종사자수 221,394명 (약 22만 명)

2.교통

반월당 / 수성구청역 / 성서IC

3.학군

월암중 94%

4.환경(편의시설)

이마트, CGV 및 균질성

5. 공급

수성구와 비교

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

만촌우방타운은 구축, 환경적인 면에서 매우 취약해보이지만 수성구라는 땅의 가치만으로도 전고점이 높다.

실거주를 고려한다면 E편한세상월배가 주변 환경의 균질성 및 준신축으로 거주 만족도 측면에서 비교가 되지 않는다.

향후 3년 이내 공급면에서 보자면, 만촌우방타운이 입지독점성 우위에 있다.

아직도 이전 공급 물량으로 인해 대구의 전세가가 올라오지 않는 상황이라 투자금이 높다는 점은 두 곳 모두 비슷하고, 전세가 충족 기준에 도달하지 못했다.

e편한세상월배 매물을 보고 오니 가치 기준에 혼동이 생긴다.

시간이 지나면 땅의 가치만 남는다고 배웠음에도...

시간도 오래걸리고 어려웠지만 수익률분석과 비교평가를 해보니 막연한 추측이나 감정적 선택을 하던 것보다 좀 더 이성적인 기준을 적용하게 되는 것 같다.

첫번째 앞마당으로 공부하고 있는 대구의 경우는 저평가에 대한 판단이 어렵긴 하다.

대부분 가격이 많이 떨어졌기 때문에~

그렇다고 무조건 수성구는 아닐 것 같고...

일단 지방에 1억 이상 투자금을 넣으려고 생각하지 않았기 때문에 좀 더 낮은 금액대도 같은 방식으로 비교해봐야겠다. 다음은 죽전역, 성당동 쪽을 공부하자!