[열반스쿨기초반 76기 5투0조 이즈웰콩] 수익률 보고서

서울시 영등포구와 인접하며 전출입 순위가 높은 동작구, 강서구, 관악구, 양천구의 공급을 함께 살펴 보았다.

24년에 동작구에 1336세대, 관악구에 1568세대 공급이 있지만, 각 구의 적정 공급량에 못 미치는 수준이어

전체 공급량 합계를 보았을때 공급 등급은 A 등급이다.

그렇지만, 해당 공급이 있는 달은 피하여 전세를 맞추는 것이 좋아 보인다.

현재 전세를 맞춘다면 26년 6월 이후 하반기에 전세를 맞추게 된다.

해당 기간에는 공급 물량이 없는 편이다.

궁금한 점)

강동구의 올림픽 파크 포레온 2024년 11월 12000세대 입주 물량이

영등포구의 신길동까지 시세에 영향을 미치게 될까?

과거 시장을 살펴보자. 헬리오시티 입주

수익률 계산 결과 래미안 에스티움을 저점이었던 19년에 매수했다면 현재 75%의 수익률, 3억 이상의 시세차익을 얻을 수 있었으며, 고점이었던 21년 하반기에 매수 했다면, 현재 -1억 8500에 가까운 손실과 -29%의 수익률을 보인다. 따라서 같은 단지여도 수익률, 수익을 누리려면, 투자 타이밍이 중요함을 알려준다.

저평가 여부)

래미안 에스티움 25평의 5년간 그래프이다.

래미엔 에스티움은 19년부터 쭉 상승하여 21년 상승장에서 가장 고점인 138500에 거래가 되었다.

래미안에스티움의 최근 매매 거래 그래프를 살펴보면 뉴타운 내 선호되는 단지라 하락했다가 상승하며 거래되고 있는 양상을 보인다.

가장 최근 저렴한 호가는 12억으로 고점 대비 -14% 하락한 가격이다.

고점 대비 14%가까이 하락하여

싸졌지만 충분히 저렴한 가격은 아니라고 생각이 든다.

환금성)

래미안 에스티움은 17년식으로 7년차 단지이다.

1722세대로 대단지이며, 20평대는 353세대, 계단식으로 방 3개 욕실 2개 구조이다.

매물정보)

현재 매물은 111동 20평대로, 신풍역 초초 역세권 동이다.

교통과 가깝고 상가와 가까운 반면, 초등학교와는 거리가 있음.

12억에 광고 되어 있지만, 실제 거래된 실거래가를 살펴보면,

11억 초~중 후반에 거래가 되고 있다.

신축 아파트로 노후 상태보다는 옵션 위주로 확인해보면 좋을 듯 하다.

해당 매물은 호가상으로 가장 저렴한 물건이지만, 기존 실거래가 대비 저렴하지 않다.

조합원 옵션으로 옵션이 빵빵하지만, 4천이상 차이 날 정도는 아니라 판단된다.

현재 이 매물은 15군데 부동산에도 내놓을 만큼,

매도하기를 간절히 원하는 상황인 듯하다.

전화 임장, 매물 임장을 통해 매도자의 상황을 파악하여 네고 해 볼 수 있을 것 같다.

목표 매수가를 낮춰보아도 괜찮을 듯 하다.

신길 뉴타운 내 비교 평가)

신길래미안에스티움은 17년식임에도 신풍역 초역세권 단지로 신길 뉴타운의 20년식 단지들과 가격이 비슷하다.

그래프 비교를 보았을 때도 과거

래미안에스티움은 보라매 sk뷰, 힐스테이트 클래시안과 비슷한 그래프를 보인다.

앞으로 연식은 계속하여 노후될 것이고 다른 단지들의 가격과 같다면

역세권 가치가 높은 래미안 에스티움을 선택하는 것이 나아 보인다.

수익률 & 원금 보전)

현재 전세가율은 호가로 보았을 때 47%이며, 투자금은 6억 4천만원이 든다.

보수적으로 전 고점까지 수익을 본다. 가정 할 때 1억 8500 수익, 29%의 수익률을 나타낸다.

따라서, 현재 이정도 금액을 들여서 투자하는 것은

수익률이 낮아 투자하기 적절하지 않다고 판단이 든다.

만약 6억대로 투자를 하게 된다면?

가장 좋은 투자 단지인지 고민해보아야 한다.

6억으로 2급지, 1급지 낮은 생활권 투자도

가능할 수 있으므로 비교평가를 통해 결정해야 함.

전세가율 60% 미만으로 투자 X/

아직은 투자하기 적절한 상황이 아니라는 판단이 든다.