평택 고덕신도시 파라곤 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 78기]

▶ 아파트명

평택 고덕신도시 파라곤 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

2. 교통

강남 1시간 32분 / 삼성전자 평택캠퍼스 28분 (자차 10분 내외)

3. 학군

신도시라서 그런지 아직 아실에 학군이 뜨지 않음, 평택 자체가 학군이 좋은 지역은 아닌듯.

4. 환경(편의시설)

홈플러스, 이마트, 코스트코 평택점 (2025년 5월 예정)

5. 공급

고덕 자이 센트로 2025.08 / 569세대

평택 고덕 대광 로제비앙 모아엘가 2025.04 / 1,255세대

평택 고덕 A57-2 블록 신혼 희망 타운 2025.02 / 385세대

평택 고덕 A-53 블록 신혼 희망 타운 2024.11 / 1,167세대

힐스테이트 고덕 센트럴 2024.08 / 660세대

총 4,036세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 고덕 국제신도시 파라곤 33평 / 현재 매매 6.4억, 전세 3.1억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 10월 매매 9.54억 전세 3.22억

5년 내 저점 매입시 : 2023년 1월 매매 6.25억 전세 3.6억

*5년 내 고점 매입시 수익률 = -50%

*5년 내 저점 매입시 수익률 = 6%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

평택 고덕신도시는 현재 내가 살고 있는 지역이라서 동네 탐험간다고 생각하며 가벼운 마음으로 첫 임장에 나선 곳이다.

고덕신도시 내에서 최근까지 제일 대장 아파트라고 불리는 파라곤 아파트부터 갔는데 서정리역에서 걸어서 10분 내외로 도착이 가능했다.

하지만 평택은 강남과의 접근성이 아주 많이 떨어지는 곳으로 역에서 가까운 것이 큰 메리트가 있진 않았다.

평택에서 산다고 하면 강남 출퇴근보다는 근처의 회사 출근이 많고 특히나 삼성전자 평택캠퍼스가 있어 그곳까지 자차로 10분 이내에 도착이 가능했다.

또한 신도시라 아직 학군이 형성되지 않은 점과 평택은 학군이 거의 없다시피 해서 아쉬운 동네.

파라곤 아파트는 초등학교를 품고 있지만 그렇다고 바로 초등학교로 가는 통로가 있지는 않아서 아이들 통학이 편해보이지 않았다.

아파트 입구와 외관은 브라운 색상으로 고급스러워보였고 동간 거리도 넓어서 쾌적해보였다.

같이 아파트를 구경했던 첫째는 숲속에 온 것 같다며 꽤나 좋아했다.

근처 미군부대도 있어서인지 외국인 가족이 꽤 많이 보였고 초등학생 아이들이 바깥에서 뛰어 노는 모습이 종종 보였다.

지하 주차장에는 국산차4 : 외제차1 정도로 외제차가 많이 주차되어 있었다.

고덕신도시 내에서 최근까지 대장아파트라고 불리던 곳이지만 근처 상권은 별로 좋지 못한듯 했다.

아파트 내에 있는 상가도 공실이 많았고 건너편 상가들도 비어있는 곳이 많이 보였다.

파라곤 아파트를 임장 갔을때는 막연하게 좋아보인다, 여기가 제일 비싼 곳이구나 이 생각만 했는데 수익률 보고서를 써보고 나니 이곳은 정.말.로 투자하면 안되는 곳이구나 싶었다.

이렇게 정리하고 보니 앞으로 나의 앞마당을 더욱 넓혀보고 싶은 마음이 마구 샘솟는다.