아파트명
청계벽산아파트
(1,332세대 / 1996년 06월)
위치(지도)
입지평가
a. 직장
[A]
성동구 종사자수
(종사자수 203,221 / 사업체수 41,665)
b. 교통
[A]
~ 강남역 (35-40분 소요)
~ 시청역 (26분 소요)
~ 여의도역 (40분 소요)
c. 학군
[C]
마장중 79%
한양대학교사범대학부속중 70%
d. 환경
[B]
백화점 X
대형마트 2개 이마트 / 롯데마트
e. 공급
[S]
적정수요 : 1년 1384세대 / 3년 4152세대
2027 청계리버뷰자이 1670세대 : 3년 556세대
적정수요 대비 1/2배
수익률분석 (5년내 투자 타이밍)
(현재 24.07) 매매가 89,000 / 전세가 없음
(전고점 21.07) 112,000 / 전세 65,000
(전저점 24.07) 89,000 / 전세 47,000
5년내 저점 매수 180% / 순수익 27,000
5년내 고점 매수 -49% / 순수익 -23,000
현장사진
결론
(각 항목별 평가)
저평가 (비교평가) : (X)
단독 보고서라 비교가 어렵다 판단
환금성 (수시매도가능) : (O)
교통, 직장 입지가 좋아 땅의 가치가 있는 곳이라 환금성은 문제 없어보임
수익률 (투자금대비수익률) : (X)
저점 대비 수익률은 높으나 고점 대비 수익률은 저조한 편임
향후 성동구에 공급량이 없는 편이긴 하나, 구축이라는 점을 감안하고
주변에 신축들이 많이 있다는 것을 감안하면 투자금대비 수익률이 높을지는
잘 모르곘음
원금보존 (적정전세가율,입지독점성) : (O)
공급량이 27년까지는 없고, 끊임없이 수요가 일어나는 곳이니
입지독점적인 면에서는
리스크대비 (역전세대비) : (O)
전고점과 전저점 전세가격을 비교했을때, 매매가는 약 두배정도 5-6억 정도 차이가 나고 있고
전세가는 1억 5천정도 차이가 난다. 따라서 그 폭이 그렇게 크지는 않은것으로 봐서
시장의 흐름에 따라 잘 조정한다면 역전세를 맞을일은 없을것 같고,
공급량도 1/2배로 굉장히 낮은 비율을 차지하고 있기 때문에 역전세로 부터는 안전한 편이라고 생각
-
결론작성하기
옆 단지 신축 아파트들과 비교하여 20년 이상 오래된 아파트라서 조금 더 저렴한 매매가를 생각했으나,
워낙 좋은 땅의 가격때문에 생각보다 높은 가격인것 같다. 건물의 가치는 많이 하락했음을 생각한다면
글쎄, 현재가격으로 좋은 수익률을 내기는 어려울것 같다.
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