▶ 아파트명
경기도 성남시 분당구 판교역로 145 알파리움 2단지
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
- 직장
- 판교 (34만명) , (30분 내 이동 가능한 강남,서초 ->80만명) -> S등급
- 교통
- 판교 도보 4분 / 강남 27분 / 잠실 39분 -> S등급
- 학군
- 신백현중 91.3%-> A등급
- 환경(편의시설)
- 현대백화점 판교점
롯데마트 판교점
분당서울대 병원, 분당 차병원, 분당 제생병원
->S등급
- 공급
성남판교대장 신혼희망타운 2024.09/ 1123세대
성남시 인구수 (918,706명) x 0.005 = 4,593 세대 -> S등급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 판교 알파리움 2단지 54평 현재 매매 30억, 전세 17억
5년 내 전고점 매입시: 2019년 8월 매매 20억 전세 13억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 7월 매매 30억 전세 17.2억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (300,000-300,000)÷(200,000-130,000)X100 = 0%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (300,000-200,000)÷(200,000-130,000)X100 = 143%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
| 항목 | 내용 | 평가(O/X) |
댓글
사탕공장님 안녕하세요! 열기 놀이터 답변드린 후, 자세한 의견 드리려고 수익률보고서 쓰신 걸 찾아봤습니다. 이번이 처음 수강이신건가요? 가이드에 따라서 수익률보고서 작성 및 본인 생각을 잘 기입하신 것 같아 놀랐습니다! 사탕공장님께서 '비교평가'에 대해 질문 주셔서, 좀 더 첨언해서 말씀드려볼까 해요. 우선 말씀 드린 것처럼 실전준비반에서 자세한 가치평가 방법과 비교평가 방법을 배우실 수 있어요. 그리고 그 전에, 이번 열기에서 배운 가치평가 방법을 기반으로, 사탕공장님께서 작성하신 '투자 결론'부부에 대해 제 의견을 말씀 드려 보겠습니다. ✔ 저평가 : 저는 X입니다. 왜냐하면, 저평가란 이 단지의 가격이 '실제 가치대비 저평가 되어있느냐?'인데, 판단할만한 다른 기준이 없는 현재 상태에선 '전고점 대비 하락률'위주로 봐야 하거든요. 그런데 이 단지는 전고점을 회복했으니, 저평가라고 보기 어렵다고 생각합니다. ✔ 환금성 : 저도 O로 동의합니다. 다만, 임대수요보다는 매매+전세수요 모두 O라고 생각해요. ✔ 수익률 : 이부분은 저는 애매하지만, 우선 O를 하겠습니다. 향후 강남을 따라 가격이 더 오를 수 있겠다는 생각이에요. 다만, 이 단지의 입지가 '굉장히'좋기 때문에 앞으로 시장의 흐름을 리드하는 단지라고 생각해요. 강남의 시세를 지켜보시며, 이 단지도 비슷하다고 생각해도 좋을 것 같다는게 제 의견입니다.(좋은 단지는 가격이 먼저 움직이고, 덜 좋은 단지들이 그 흐름을 따라갑니다. 이 가격은 이미 전고점을 회복했고, 아직 전고점을 회복하지 못한 단지들이 있으니, 이 단지가 흐름을 리드한다고 봐도 좋겠다는 의견입니다.) ✔ 원금보존 : X로, 동의합니다. 전세가율 기준 부분에 대해 동의합니다. ✔ 리스크 : 저는 X입니다. 54평이라서 X를 했습니다. 54평은 세대수가 적다고 해주셨는데, 세대수가 적으면 환금성 부분에 리스크가 있습니다. 단지별로 대형평형에 대한 선호도가 다소 차이야 있겠으나, 보통 84타입이 거래량이 더 많고 사람들이 더 쉽게 찾죠.(너무 넓은 집은 구매여력이 안되는 사람이 많기 때문에, 갖고는 싶겠지만 굳이 실제로 매수하려고 뛰어들긴 어려운 것 같아요.) 첨언해서, 월부에서는 59~84타입 이내로 투자범위를 권합니다. 저는 그 이유가 84타입이 초과되면 세금이 늘어나는 점, 보통 사람들이 84타입 이내로 매수하는 점(환금성) 등을 고려하기 때문이라고 생각해요. 따라서 좀 더 환금성이 좋은 84타입 이하로 보시기를 추천드립니다:) 제 개인적인 의견이며 사탕공장님의 판단이 틀렸다라는 의미로 드리는 말씀은 아니에요. 월부에서 동료간 서로 생각을 공유하며 자신의 생각을 더 레벨업 시킬 수 있다는게 큰 장점이라, 함께 나눠보고자 제 생각을 적어봤습니다. 도움 되셨으면 좋겠습니다! 실전준비반에서 앞으로도 투자자로서 성장 응원할게요!
