도하소민의 내집마련 예산 계산 및 후보 단지 정리하기 [내집마련 기초반 49기 도하소민]

1. 내집마련 예산 계산하기

- 너나위 님께서 프렌젠또 엑셀 파일 주셨지만 직접 계산해보고 더블체크하기로 하였다. ^^

1) 종잣돈과 소득수준 파악하기 : 현재 종잣돈 5.1억. 맞벌이 세전 소득 OO원, 세후 소득 OO원.

2) 활용할 수 있는 대출 확인 : 정책대출 불가. 일반 주담대만 가능.

3) 소득 감당 대출 한도 : 월 상환가능액(월 세후소득-월 생활비)x120 = 약 o억

4) 대출 종류별 대출 한도 : 일반 대출만 가능하여 대출 한도 없음.

5) 지역별 대출 한도 : 비규제지역, 2주택 이상 보유 세대로 LTV 60%, DSR 40% 적용

LTV 60% 적용 : 현재 종잣돈 5.1억 기준으로 대출 가능액은 7.7억

(내년 2월 기준 종잣돈 5.4억 적용 시 대출 가능액 8.1억)
DSR 40% 적용 : 대략적으로 11억 대출 가능. -> sDSR 적용해도 DSR은 충분함.

6) 매매가 기준 확인 : 일반 대출이므로 매매가 기준 없음.

결론적으로 현재 기준 예산 12.8억,

내년 2월 기준 예산 13.5억 정도.

매수가 13억 기준으로
세금(취득세+지방교육세), 중개수수료, 이사비용, 등기비용, 매물코칭 비용 등

부대비용은 5500만원 정도 예상.

* 새로 알게 된 점 *
- 부대비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 취득세는 무이자 카드할부가 가능!

- 주택 명의와 주담대 실행자는 다를 수 있음

(명의가 부부 공동명의나 아내 명의더라도, 주담대를 남편 앞으로 신청할 수 있다는 뜻)

- 결국 종잣돈 부족으로 인한 LTV가 문제.. (현재 청약과 연금은 건드리지 않고 종잣돈 계산)

- DSR 계산 시 소득 기준은 은행마다, 대출마다 다르나 세전 소득인 건 분명함.

(월평균 급여에 14를 곱하거나, 전년도 원천징수영수증 세전소득을 기준으로 한다고 함)

2. 예산 범위 내 지역 알아보기

내집마련 예산표 최종 예산 : 12.8억
최종예산 + 20% : 15.4억
5인 가구 (전용 84 이상, 방 3개 이상 목표)
아내 직장 : SRT, KTX 역 근처면 됨.

남편 직장 : 현재는 종로 -> 내년 분당 서현 예정

내집마련 가능 지역 (12-15억, 34평 이상)

: 서울시 영등포구, 강동구, 종로구, 동작구, 중구 + 성남시 분당구, 성남시 수정구

강남 접근성과 직장 위치를 토대로 선정한 지역

: 서울시 강동구, 동작구 / 성남시 분당구, 수정구

- 현재 저평가되어있는 서울시 송파구 탐나지만(?) 규제지역이라.. 예산에 안 맞아 배제 ㅠㅠ

3. 네이버 부동산에서 맞는 단지 찾기

너나위님께서 주신 엑셀 파일에 기존 시세트래킹 양식 참고하여 약간 변형하여 정리!

매매가, 전세가는 7/10-7/13에 걸쳐 조사하였고

매매 전세 모두 최저가로 정리하였다.

최저가는 1-3층, 탑층 제외 (저층과 탑층 포함한 가격은 따로 정리)

매매, 전세 매물 없으면 3개월 내 실거래 가 적고

이마저도 없으면 KB 부동산 가격 기재~

4. 후보단지 Top3의 강남 접근시간과 출퇴근시간 확인

5. 최종 선택 단지 - 효자촌 현대 37평