강동구 분석
직장
종사자수 157,465명, 사업체수 41,660개
⇒ 10만명 이상으로 B등급
강동구는 근로자 비율이 66%로 베드타운이라고 할 수 있습니다. (2021년 자료)
⇒ 업무지구로 출퇴근 하는 사람들이 많으므로 교통 요소가 중요한 요소로 작용할 수 있다. 근로자, 거주자 소득은 비슷한 수준입니다.
(시군구별 종사자 및 사업체수, 전국 시군구별 근로자, 거주자 소득 리스트업 & 지도처럼 한 눈에 보기 (feat. 최신 2021 버전, 15만 이상 도시 포함) [웰뜨])
교통 ⇒ A등급
강동구는 5,8,9호선을 이용할 수 있는데 5호선이 가장 안쪽까지 놓여져 있어
5호선 중 가장 선호 동네인 고덕역 기준으로 강남역까지 계산해봤습니다.
⇒ 강남역까지 42분으로 A등급에 해당합니다.
(왼쪽 저녁시간, 오른쪽은 아침 출근시간으로 계산한 시간)
앞으로 8, 9호선이 더 안쪽으로 뚫리니 교통도 점점 개선되면서, 입지 가치도 더 올라가지 않을까 생각합니다.
학군 ⇒ B등급
중학교 학업성취도 평가 85%이상 학교 3개로 B등급에 해당합니다.
그렇게 학군으로 유명한 지역은 아닌 것 같습니다. 같은 급지의 비슷한 지역인 동작구도 학군이 B등급인데
근처 목동, 대치 학원가를 이용한다는데
강동구에선 대치까지는 멀 것 같은데 송파구의 학원가를 이용하는지 궁금합니다. 이 부분은 더 알아봐야겠습니다.
환경 ⇒ A등급
백화점 1개
대형마트 4개
종합병원 3개
공급 ⇒ C등급
올해 둔춘동에 미친 입주가 있었고, 다행히 앞으로 3년 간은 입주가 적은 편입니다.
3년 입주 평균: 6511
적정수요 = 인구수 462,219명 * 0.5% = 2,311
⇒ 3년 평균 입주량이 적정수요보다 2.81배 로 C등급 입니다.
단지분석
제가 살고 싶으며 투자금이 그나마 가까운 단지를 선정해보았고
이 중 전고점 높은 순서대로 분석해보겠습니다. (현재는 1,2번 까지만 분석완료!)
- 고덕아남
- 선사현대
- 한강현대 (29평도 있지만 21년 이후로 실거래 찍혀있지 않아 34평으로 비교)
- 배재현대
그래프에서 흥미로운 점은 항상 한강현대가 고덕아남 보다 가격이 앞섰었는데, 2013년부터 비슷해지더니 이번 상승장 때 약 2억이나 더 높이 찍혔습니다. 평수도 한강현대가 더 넓은데 말이죠..
2020년 초반부터 고덕 택지가 들어서면서 부터 고덕아남이 키맞추기가 진행된것 같습니다.
선사현대도 구축이지만 대단지라 수요도 꽤 많고 가격도 꽤 올라간 것 같습니다.
1) 고덕아남
단지정보
교통 ⇒ A등급 (8호선 교통호재)
도보 15분에 8호선 암사공원역사역이 생기는 교통 호재가 있습니다. 강남으로 출근하기 더 편해질 것 같네요.
학군 ⇒ S등급
주변에 초중고가 모두 있어 오랜기간 아이 키우기 좋을 것 같습니다.
고덕아남은 명일중, 배재중에 배정이 많이 되는데, 명일중의 학업성취도 평균은 89.9%, 특목고 진학률은 3.1% 으로 강동구 내에서 가장 공부 잘하는 학교란 생각이 듭니다. 배재중은 학업성취도 평균은 75.8%, 특목고 진학률은 1.9%로 무난한 학교란 생각이 듭니다.
거의 초품아라 할 수 있는 명덕초는 학급당 학생수 29.5명으로 굉장히 과밀학급 학교입니다.
환경 ⇒ A등급
고덕아남은 반경 1KM 이내에 위치한 편의시설은 백화점은 0개, 마트는 1개(이마트), 종합병원은 1개 강동경희병원이 위치해 있습니다. 고덕아남이 위치한 고덕동은 신축 아파트 단지들이 몰려 있는 균질한 곳입니다.
고층아파트에서는 한강뷰가 나올지 매물임장 때 확인해봐야겠네요.
투자
1차 안전진단 후 건축, 도시계획 심의 진행중입니다.
28평은 아직 가격 상승이 일어나지 않았습니다. 100세대 밖에 없어서 매물이 없어 거래가 안되서 그럴 가능성이 있어보입니다.
이 단지는 전세 거래만 엄청 많네요.. 이게 무엇을 의미하는지 더 알아봐야겠습니다.
2) 암사 선사현대
단지정보
3천 세대의 대단지 구축 단지입니다.
교통 ⇒ A+등급
암사역 초역세권 단지로 8호선을 이용 할 수 있어서 업무지구 접근성이 더 좋습니다. 5호선 이용 단지들보다 10분 정도 단축되네요.
학군 ⇒ C등급
단지를 반으로 쪼개서 반은 선사초, 반은 신암초로 배정.
선사초 학급당 학생수 19.4명 (228m / 3분) ⇒ 101, 103, 104, 105, 111, 112, 113, 114동
(호갱노노 리뷰에선 이렇게 얘기하네요.. 101동 102동 107동 108동 109동 110동 115동 116동)
신암초(혁신) 학급당 학생수 19.2명 (784m / 12분) ⇒ 나머지동
→ 신암초는 약간 멀어서 이왕이면 선사초를 더 선호하지 않을까 생각해보는데 이 부분도 더 알아봐야겠습니다.
선사현대가 있는 암사2동은 무조건 신암중 배정이라고 합니다.
중고등 학군부터 별로라서, 보통 신혼 때 들어와서 아이 공부에 관심있는 엄마들은 초등 고학년부터 이사 고려한다고 하네요.
신암중은 학업성취도 평균은 79.2%, 특목고 진학률은 1%로 그냥 무난한 학교란 생각이 듭니다.
환경 => C등급
선사현대는 반경 1KM 이내에 위치한 편의시설은 백화점은 0개, 마트는 0개, 종합병원은 0개 입니다. 굽은다리나 천호쪽으로 나가야 상권이나 병원을 이용할 수 있습니다. 선사현대가 위치한 암사동은 아파트 단지 보단 빌라가 몰려있는 균질성이 떨어지는 곳입니다.
한강 바로 옆 아파트라 한강뷰가 잘 나오는 아파트 입니다. 한강뷰에 암사역도 가까워 환경이 개선되고, 재건축 되면 가격이 날아가겠네요.
113~116 완전 한강뷰, 110동도 한강 잘 보인다고 합니다.
한강뷰는 1억 정도 더 비싸다고 합니다.
풀한강뷰 116동 모든라인 113동 114동 115동 1호, 2호, 4호 라인 108동 1~2호 라인 101동 1-8호 라인
부분한강뷰 풀한강뷰 이외 거의 모든 중층이상 집(거실 또는 복도방)
주차
101동 = 엘베 지하까지 연결됨
102동, 106동, 107동, 108동 = 이중주차없음
103동, 104동, 105동, 109동, 110동, 114동, 115동, 116동 = 비양심 이중주차는 있으나 빈자리는 있음
111동, 112동, 113동 = 늦은시간에는 옆동 주차하는게 빠름
101동 108동 외부쪽 집 외 단지는 전체적으로 조용하다고 합니다.
투자
34평 보다 30평대의 전세가율이 5%정도 더 높은 편입니다.
전세가율은 아직 50% 정도지만 전세가율이 빠르게 상승하는 중이라 갭이 더 줄어드면 투자하면 좋을 것 같습니다.
24평 전고 11억, 전고대비 -15%, 전세가율 50%, 갭 4.5억
(호가 - 매매: 9억, 전세: 4.5억)
30평 전고 12억, 전고대비 -18%, 전세가율 43%, 갭 5억
(호가 - 매매: 10.6억, 전세: 4.6억)
34평 전고 13.5억, 전고대비 -25%, 전세가율 50%, 갭 5억
(호가 - 매매: 12억, 전세: 5.8억)
리모델링 추진 진행중이라고 합니다.
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