안녕하세요.
꾸준히 성장하는 투자자 두부호 입니다.
내집마련기초반 48기 3주차 과제 제출합니다.
[ 단지명 : 청주SK뷰자이 1745세대 2026년식 32평]
선정이유 :
예산은 4억 초중반
[청주 대장급 전용84기준] 매매가 5억 후반 ~ 6억 초반 가격대 형성 / 전세가 4억 초반 형성
[예산으로 갈 수 있는 10년이내 신축단지 전용84(입지가 좋지 않은 신축단지 포함)] 매매가 평균 4억 중후반(4.3~4.8억)으로 전고점 대비 -18~25% 하락한 상태 / 전세가 3~4억 형성
[2024년 아파트 분양가 전용84 평균] 4억 중후반
청주는 85만 중소도시로 입지독점성이 떨어집니다.
입지보다는 연식, 환경요소가 중요한 도시라 연식, 환경이 좋은 단지 중심으로 단지를 추려보았습니다.
대장급 단지가격은 예산 범위 밖. 10년이내 신축단지 전용84 네이버호가가 4억대로 형성되어 있는데 이 가격이 전고점 대비 18~25% 하락한 가격이라면 싸다고 판단했습니다.
실거주자들, 시장참여자들이 3억대 가격을 기억해서 현재 보합, 관망세지만 인플레이션의 영향으로 청주 신축단지 전용84 가격대가 4억대가 적정한 수준이지 않을까하는 생각이 들었습니다.
그 중 청주SK뷰자이는 대단지 입주단지로 청주 내 연식이 가장 좋은데 4억 초중반에 가격이 형성되어 있어 위치, 연식에 비해 저평가되었다고 판단했습니다.
▶ 현장방문 후 느낀 점
직접 임장해보니 위치, 단지 조경, 쾌적도, 커뮤니티가 좋기 때문에 사람들이 선호할만한 요소를 갖춘 단지였습니다.
직장 : 청주 종사자수는 394,442명, 300인이상 사업체수는 42개입니다. 300인 이상 기업체가 26개로 가장많이 위치한 곳은 흥덕구이며, SK하이닉스, LG화학, SMC, HK이노엔, 에코프로비엠 등 대기업이 다수 위치해있어 직장으로 의미있는 곳입니다.
▶ 현장방문 후 느낀 점
원도심, 청주일반산단, 테크노폴리스산단, 오창산단 등 위치적으로 일자리접근성이 좋습니다.
- 교통 : 청주는 거의 대부분 30분이내 출퇴근 가능하므로 교통요소의 중요성이 떨어지지만, 청주Sk뷰자이에서 부모님 직장까지 출퇴근 시간은 10분으로 출퇴근 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
환경 : 청주SK뷰자이는 10분내 백화점 1개, 마트 3개, 종합병원 3개를 갈 수 있는 위치해 있습니다. 다만, 단지주변이 주택빌라, 공단이 있어 균질성이 떨어집니다. 봉명동은 이주민, 외국인들이 많이 거주하는 동네로 선호도가 떨어지는 동네기도 합니다.
현대백화점 10분
롯데아울렛, 롯데마트 10분
충북대병원, 청주의료원, 하나병원 10분
▶ 현장방문 후 느낀 점
단지 쾌적도는 최상으로 브랜드 아파트의 광활하고 웅장한 느낌을 줍니다. 단지구조도 네모 반듯하여 단지배치가 안정감있게 되어있습니다. 오직 지하주차만으로 이뤄져있어 아이들이 차량 걱정없이 걸어다닐 수 있는 환경입니다. 커뮤니티로는 어린이집, 골프장, 헬스장, 경로당 등이 있으며, 조경이 훌륭합니다.
아파트가 들어서면서 주변 상가건물들이 신축상가건물로 개선되고 있었습니다.
하지만, 바로 옆 공단과 주택빌라 사이 나홀로 아파트여서 비선호요소도 같이 있는 단지였습니다.
거주민들은 주로 영유아, 초등학생, 신혼부부였고, 노인들은 거의 찾아볼 수 없었습니다.
입주장이 끝나가는 시점 프리미엄을 더 주고 산다는 사람들도 있어서 배액상환하고 프리미엄을 더 받고 팔려고 하는 매도인들도 볼 수 있었습니다.
확실히 지방사람들은 위치가 좋은 브랜드 대단지 신축을 좋아하는구나를 알 수 있었습니다.
학군 : 청주SK뷰자이는 봉명초등학교를 품은 초품아 단지. 하지만 이주민, 외국인 아이들이 많은 초등학교로 선호도가 떨어지는 초등학교입니다. 봉명중에 배정되는데, 봉명중학교의 학업성취도 평균 70.6%, 특목고 진학생수는 1명으로 흥덕구 내에서 공부를 잘하진 못하는 중학교라는 생각이 듭니다.
[ 단지명 : 서청주파자이 1495세대 2019년식 29평]
1. 선정이유 : 서청주파크자이는 전고점 대비 -22% 하락한 상태로 위치, 연식에 비해 저평가되었다고 판단했습니다. 청주 대장인 지웰시티가 연식이 되어가면서 신축수요를 가진 사람들이 지웰시티 인프라를 누리면서 신축에 거주할 수 있는 선택지로 선호할만한 요소를 갖춘 단지였습니다. 다만, 전용84는 4억 후반대로 비싸다고 판단되었고 그에 비해 저평가되어있는 29평으로 선정했습니다.
2. 직장 : 위와 동일
3. 교통 : 청주는 거의 대부분 30분이내 출퇴근 가능하므로 교통요소의 중요성이 떨어지지만, 서청주파크자이에서 부모님 직장까지 출퇴근 시간은 5분으로 출퇴근 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 그밖에 IC와의 접근성이 좋아 타 지역이나 외곽으로 나가기 좋은 위치에 있습니다.
4. 환경 : 서청주파크자이는 5분내 백화점 1개, 마트 3개, 종합병원 3개를 갈 수 있는 위치해 있습니다. 청주 대장생활권인 지웰시티 학원가, 상권 등 인프라를 누릴 수 있습니다.
현대백화점 5분
롯데아울렛, 롯데마트 5분
충북대병원, 청주의료원, 하나병원 10분
▶ 현장방문 후 느낀 점
단지 쾌적도는 상으로 입주한지 5년이 지났지만 관리가 잘 된 느낌을 줍니다. 단지구조는 길게 늘어져있으며 일부 동은 동간격이 좁다는 느낌을 줍니다. 동별로 선호도가 다를 것으로 예상됩니다. 지상+지하주차로 이뤄져있으며, 커뮤니티는 골프장, 헬스장, 어린이집, 경로당 등 잘 갖춰져있습니다.
단지상가는 공실이 있어보였고, 대부분 지웰상권을 이용하는 듯 했습니다.
거주민들을 보면 초등~고등학생까지 많이 보였고, 옷차림새나 차를 보니 소득이 있어보이는 사람들이 많이 거주하고 있구나 알 수 있었습니다.
내부는 5년이 지난 시점이라 거주자 관리상태에 따라 차이가 났습니다.
기본 전체도배, led교체와 관리상태에 따라 화장실 수리까지 필요해보였습니다.
29평보다는 전용84를 선호하지만 위치가 좋아 29평 세대수도 많고 선호도가 있었습니다.
5. 학군 : 서청주파크자이는 증안초 큰도로를 건너 도보 15분, 강서초 도보 16분으로 초등학교와의 거리가 있어 접근성은 떨어집니다. 하지만 초중고가 몰려있어 고등학교 졸업할 때까지 안정적으로 거주하기 좋은 위치입니다. 솔밭중, 복대중에 배정되는데, 솔밭중학교의 학업성취도 평균 92.7%, 특목고 진학생수는 16명으로 흥덕구 내에서 공부를 가장 잘하는 중학교라는 생각이 듭니다. 복대중학교의 학업성취도 평균 81.8%, 특목고 진학생수는 4명으로 중간정도로 잘하는 중학교라는 생각이 듭니다. 학원가도 형성되어있어 청주파크자이의 학군이 더 좋아보입니다.
[순위]
1. 청주SK뷰자이 32평
2. 서청주파크자이 29평
[내생각]
두 단지 모두 연식, 위치 대비 저평가된 단지로 후보단지로 올렸습니다. 다만, 서청주파크자이는 대표평형인 전용84가 아닌 점, 대지권 미등기 사태로 인해 위험부담이 있는 상황입니다. 위치는 서청주파크자이보다는 좋지 않지만 청주SK뷰자이가 건물가치, 가격적인 측면에서 더 저평가되었다고 판단했고, 비슷한 입지의 신축단지 전고점과 비교해봤을 때 더 높은 수익률을 예상됩니다. 1순위로 청주SK뷰자이를 선정하고, 입지가치와 주변 균질성이 떨어지기 때문에 건물가치가 떨어지면 갈아타기를 진행할 예정입니다.
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