유연한나무의 후보단지 내집마련 보고서 [내집마련 기초반 48기 37조 유연한나무]

#1 임장 선정 지역

강서구 마곡동

(엠밸리 5단지~15단지)

첫 임장을 반겨주는 건 폭우와 폭염이었습니다! 그래도 마냥 두근두근했고 무척 신났어요ㅎㅎ

마곡나루역에 내리자마자 비가 갑자기 쏟아져서

아이패드가 비에 젖을까봐 근처 스벅으로 호다닥 튀어들어갔습니다.

그리고 혹시 몰라 준비해간 A4용지에 중점적인 내용을 간추려 적었습니다.

마곡동에는 비슷한 이름의 단지가 워낙 많아서

단지명, 초등학교, 주요 시설 등을 적었고,

단지별 (전고점→현재 매물의 호가), 하락률을 적었습니다.

#2 오늘의 임장 목표

아쉽게도 마곡동은 이미 전고점을 회복한 단지들이 대부분이었습니다ㅠㅠ

그렇지만 오늘의 임장 목표 = 사람들이 좋아하는 지역의 특징을 눈으로 확인하자! 였으니 포기는 아직 이릅니다.

#3 임장 전 궁금했던 점

① 7단지와 인접한 6단지가 전고점과 호가 모두 1~2억씩 차이나는 이유는 무엇일까?

② 9호선 급행 마곡나루역 인접 단지 vs 5호선 마곡역 인접 단지

③ 9호선 마곡나루역과도 멀고, 5호선 마곡역과도 비교적 먼 13단지를 사람들이 선호하는 이유는 무엇일까?

#4 임장 단지 분석

① 엠밸리 7단지

[교통]

7단지 = 입지 깡패

마곡나루역 도보 3분, 신논현역 28분

[상권 및 주변환경]

단지 내부는 다른 엠밸리들과 비슷하다.

바로 옆에 코엑스 호텔과 신세계 백화점이 공사 중이다.

② 엠밸리 6단지

[교통]

마곡나루역까지 생각보다 꽤 멀다.

가까운 후문에서 도보로 13분.

오히려 신방화역에 인접해있지만, 신방화역은 9호선 급행역이 아니다.

7단지 vs. 6단지 1-2억 차이의 원인 발견!

[상권 및 주변환경]

신방화역 인접 상가에 병원, 학원, 필라테스 등이 있다.

③ 엠밸리 5,8,9,10,11,12단지

전고점과 호가 모두 비슷비슷하다! (13.5억~13.8억)

[교통]

9호선 마곡나루역보다는 5호선 마곡역과 가깝다.

9호선 마곡나루역 → 신논현역 = 28분

5호선 마곡역 → 여의도역 → 신논현역 = 39분

강남접근성 = 5호선 마곡역 < 9호선 마곡나루역 WIN!

[상권 및 주변환경]

마곡역 주변 식당가, 병원 등이 많았다.

[학교]

길 건너에 바로 서울공진초등학교, 마곡하늬중학교가 있다.

③ 마곡 힐스테이트 13단지

[교통]

9호선 마곡나루역과도 가깝지 않고,

5호선 마곡역과도 가깝지 않은데

호갱노노에서 7단지 vs 13단지를 비교하는 댓글들이 종종 있었다.

교통 측면으로 보면 이해가 잘 가지 않아서 매우 의아했다.

13단지 앞에 도착하니 단지 정문에 따릉이가 무척 많았다.

9호선을 이용하기 위해 따릉이를 이용하는 입주민들이 많기 때문이 아닐까? 추측해보았다.

[상권 및 주변환경]

입주민들은 단지 정문쪽 상가를 주로 이용하는 듯했고,

김포공항과 가장 인접해있어서 비행기 소리가 크게 들렸다.

그리고 근처에 강서농산물도매시장이 있었고,

남쪽과 서쪽으로 빌라들이 많이 있었다.

13단지 정문에 들어서는 순간, 사람들이 7단지와 13단지를 고민하는 이유를 조금은 알 것 같았다.

위 모든 단점을 상쇄하는 것은

아파트 브랜드 = 공공vs민영 여부가 아닐까 생각이 들었다.

다른 엠밸리 단지들은 SH 즉, 공공주택단지들이다.

그런데 13단지만 현대 힐스테이트 즉, 민영주택단지이다.

다른 엠밸리 단지들에는 단지모양이 우리가 아는 일반적인 네모 반듯한 모양이 아닌 부채꼴 모양의 단지도 있었다.

그런데 13단지는 아파트 모양이 네모 반듯하고, 단지 내부 조경이 다른 단지에 비해 더 쾌적했으며 아파트 디자인과 외장재들이 더 고급스러워 보였다.

단지 안에도 젊은 부부들, 유치원생 아기들, 초등학생들, 자전거 타는 중학생들이 많았다.

[학교 및 학원가]

11단지, 12단지와 마찬가지로 길 건너에 서울공진초등학교, 마곡하늬중학교가 있다.

이 많은 학생들은 다 어디로 학원을 다니지? 목동에서 학원버스가 오나?

라고 생각할 때쯤 학교 옆 학원가가 보였다.

유해시설은 없었고,

1층에는 마라탕, 탕후루 가게가 있고

2층 이상으로는 미술학원, 줄넘기학원과

목동에 본점을 둔 목동OOO으로 시작하는 학원들이 많았다.

강의에서 배운 대표적인 좋은 상권 같았다.

④ 엠밸리 14,15단지

[교통]

5호선 마곡역과 굉장히 인접해있다.

[상권 및 주변환경]

공항대로를 따라 동서 방향으로 

5호선 마곡역 인근 식당가, 학원가, 병원 상권이 매우 잘 형성되어있다.

#5 임장 지역 총평

강서구 마곡동 = 새 일자리!

(ex. LG사이언스파크)

일자리와 더불어 먹자골목 상권도 굉장히 컸는데 구성은…

(찌개 등을 파는 점심 상권 & 점심 먹고 저가 커피 & 구워주는 고깃집 회식 상권)이 대부분이었다.

오히려 평일보다 주말에 상가가 한가했었고, 그래서 그런지 주말에 쉬는 음식점들도 많았다.

그리고 너나위님 말씀대로 젊은 사람들을 거리 곳곳에서 볼 수 있었다.

이렇게 많은 사람들이 집을 찾는다면…? 당분간 마곡동 아파트에 대한 수요는 사그라들지 않을 것 같았다.

마곡동의 아파트값이 계속 비싸진다면, 그 수요는 근처 가양동 등으로 퍼지지 않을까? 생각이 들었다.

마곡의 엠밸리 아파트 단지들은 굉장히 균질해서 살기 쾌적해 보였고,

강남접근성의 핵심인 9호선 마곡나루역과 가까운 순으로 입지가 결정되는 듯했다.

(7단지 > 6단지 > 8,9,10,11,12단지)

그리고, 교통 뿐만 아니라 환경도 굉장히 중요한 요소인 듯했다.

공공주택단지 SH 엠밸리보다 민영주택단지 힐스테이트를, 사람들은 더욱 선호하는 듯했다.

#6 임장 후 해소된 궁금증

① 7단지와 인접한 6단지가 전고점과 호가 모두 1~2억씩 차이나는 이유는 무엇일까?

→ 9호선 마곡나루역과의 접근성 차이!

② 9호선 급행 마곡나루역 인접 단지 vs 5호선 마곡역 인접 단지

→ 9호선 급행 마곡나루역 강남접근성 WIN!

③ 9호선 마곡나루역과도 멀고, 5호선 마곡역과도 비교적 먼 13단지를 사람들이 선호하는 이유는 무엇일까?

→ “교통”보다 “환경”의 차이! 공공 < 민영!

#7 첫 임장 후 느낀점

부족한 게 너무 많았던 첫 임장이었지만,

스스로 가격이 차이나는 원인을 고민해보고

눈으로 직접 확인하며 단지별로 비교하는 과정이 몹시 흥미로웠습니다!

다음에는 발품을 팔기 전에 손품을 더 확실하게 팔아봐야겠다 다짐도 했습니다.

긴 글 읽어주셔서 대단히 감사드립니다!