설표의 후보단지 내집마련 보고서 [내집마련 기초반 48기 25조 설표]

아파트분석
24.07.29

그동안 줄기차게 실전을 외쳐왔던 ‘나’이지만 막상 실전이 아닌 과제에도 부담감을 느끼고 있다.

과연 내가 강의를 잘 들었을까? 어서 실전 준비를 해야한다고 생각했지만, 한편으론 기술적인 부분만 원하는 것은 아닌지 스스로 의심이 들기도 한다. 더불어, 2주차 조원분들의 임장 경험과 임보를 읽고나니 넘어가야 할 산이 많다는 것을 느꼈다. 그럼에도 어려운 일도 계속하다 보면 결국 쉬워진다는 경험을 너무 많이 겪었고 잘 알고 있기에, '포기만 하지말자'라는 생각으로 과제를 한다.

1주차 때 단지 리스트를 선정했을 때는 다른 요건은 안중에 없이 이미 기존에 살고 싶었던 곳을 추렸다. 그때는 내 예산과 맞는 단지 중에 직장과의 거리 만을 따졌던 것 같다. 같은 가격대의 단지와 좋은 조건이 존재해도 그냥 내가 원하는 곳만 보고 추렸다. 이 결정은 나를 미로로 빠뜨렸다. 내가 후기에도 썼던 것처럼 나만 좋아하는 단지는 진짜 나만 좋아하는 단지가 되는 것이었다. 기본적으로 사람들의 수요를 생각지 않고 나에게 편한 단지만 찾았던 것이다.

물론 내 집 마련은 실거주를 목적으로 공부하는 것이지만, ‘이왕이면(내가 좋아하지 않는 말이지만)' 투자 가치도 있으면 얼마나 좋은가..?

그래서 첫 과제 포함하여 새로운 단지를 알아내어 추려보기로 했다. 수많은 요건 중 제일 많이 놓쳐서 더욱 와닿았던 ‘학군’. 특히 대전광역시는 지방이라는 점에서 서울에서의 전략과는 조금 달랐다. 그렇기에 '학군'의 힘을 더 많이 빌려보리라.

대전의 학군 남바완(NO.1)은 연 ‘둔산동’이다. 그중 크목한의 파워를 며칠 전 ‘미니임장'때 알게 되었다. 학군 형성을 따라 크목한(햇)이 대전을 이끌어간다는 것을 알았다. 처음부터 학군에 대해서 몰랐기에 ‘구축’ 둔산에 큰 의미를 두지 않았던 나(오프닝 강의 첫 온라인 조모임 때에도 학군에 대해 말 한마디 하지 않았다.)에겐 큰 배움이었다.

1주차 과제를 리셋하여 지방의 기준에서 다시 알아보고자 한다.

그렇다면 어떤 곳이 내가 만족하면서 다른 사람들에게도 만족을 줄 수 있을까?

<나만의 기본적인 단지 리스트 요건>

★ 예산 : 1강 때 계산해 놓은 예산

★ 인구수

- 서 구 : 462,000명 정

- 유성구 : 369,000명 정

★ 직장과의 거리

- 나 : 충북 남부3군(옥천, 영동, 보은)에서 주로 일 할 것이기 때문에 서구, 유성구를 원하는 나는 고속도로와 가깝거나 대로와 근접해있어야 좋다.

- 여자친구 : 기존에 하고 있던 사업이 전주이기에 전주와 가까우면 좋고, 한편 젊은 인구가 많은 유성구 혹은 서구에 새로운 도전을 해보려고 하는 상황이다.

＊ IC가 가까운 지역

- 유성IC : 노은동, 지족동, 반석동

- 서대전IC : 도안동, 관저동

＊ 대전 어디에서나 접근성 좋은 지역 : 둔산동, 월평동, 부근

★ 학군(학원 분포 및 중학교 학업성취도) / 서구, 유성구

- 학원수 : 둔산동(181개), 노은동(75개), 관평동(72개), 관저동(43개), 월평동(29개)

- 중학교 학업성취도 : 서구(삼육중, 갑천중, 삼천중, 문정중) / 유성구(전민중, 관평중, 대덕중, 동화중, 문지중, 성덕중, 노은중)

<단지 소거 요건>

★ 입지

- A : 직장과의 거리가 가깝지만, 대전 외곽 위치라고 판단

- B : 직장과의 거리가 다소 멀고, 대전 외곽 위치라고 판단

★ 연식

- 대부분의 단지가 구축이므로 연식에 대한 비교는 크게 의미가 없다.

★ 주변시설

- A : 10분 거리 내 대형마트(홈플러스, 롯데마트, 하나로마트), 10분 거리 내 대형병원(건양대, 대청)

학군이 좋지 않음(서대전 외곽 쪽 기성중학교(대전 상위19%))

- B : 10분 거리 내 대형마트(하나로마트), 10분 거리 내 대형병원(유성선)

학군 괜찮음(외삼(7%), 하기(13%), 노은(15%), 지족(21%))

★ 전고점 대비 하락률 확인

A : -15%(주의)

B : -28%(양호)

C : -29%(양호)

D : -32%(양호)

소거하고 남은 단지는 C, D가 남았다. 물론 예산에 맞추어 보니 대전의 값비싼 집들은 내 집 마련 후보단지에 들지 않았다. 하지만 배워가는 과정으로 생각하고, 내 예산에 준한 단지를 가보기로 하였다.

C, D 단지는 둔산동이다. 대전광역시에서 둔산은 연식이 오래된 아파트들로 이루어져 있음에도 불구하고 땅의 가치가 크기에 대전의 '강남'이다. 대전 중심부에 위치하여 어느 곳에나 쉽게 갈 수 있는 접근성, 밀도 높고 균질한 아파트 단지들, 그에 따라 생긴 많은 백화점, 대학병원 및 편의시설이 많은 것 등 땅의 가치를 높이는 여러가지 이유가 있다. 하지만, 여기서 중요한 이유 중 하나이자 내가 간과했던 부분은 '학군'이었다. 젊은 부모들이 많고 집값 오르는 동네는 안전하고, 편의시설 많고, 육아하기 좋은 동네이고, '교육'시키기 좋은 환경을 가진 동네라고 생각한다. 거리상 바로 옆인 C와 D 단지도 학군의 차이를 조금 보였다.

우선 C, D 단지의 공통점은 구축이며, 구축 단지 특성상 동 간 거리가 넓었다. 서로 다른 여러 단지가 하나의 단지인 것처럼 황토길로 된 산책로가 있어 이 길을 오가는 어르신들을 많이 보았다. 또한 구축의 고질적인 문제점인 주차공간 문제가 있었다. 이중주차는 흔했으며, 단지 내 농구장을 주차장으로 개조하여 사용중이었다. 또한, 주변 상가가 노후되고 공실이 있음을 확인하였다. 그리고 단지 청결 정도가 내 첫 미니임장인 크목한과 비교되었다. 하지만 입지 자체는 좋았다. 차로 5분 내외에 백화점, 대학병원, 공공기관 그리고 최고의 학원가 등에 도착할 수 있어 접근성이 아주 좋았다.

위와 같이 공통점이 있는 반면, 차이점도 있었다. 같은 시간에 단지를 둘러보니 C 단지는 젊은 부부 혹은 아이들이 대다수였다. 하지만 D 단지는 어르신들이 대다수였다. 길 하나 차이로 이런 상황을 보니, 신기하면서도 '내가 타이밍이 안좋게 왔나?' 라는 생각에 혼란이 오기도 했다. 하지만 조원분의 말에 따르면 동네 주민과의 대화에서 주민이 내가 느낀 것과 같은 말을 했다고 한다. '실제 그렇구나. 그렇다면 왜 그럴까?' 라는 궁금증이 생겼다. 내 개인적인 생각은 위에서 말한 것과 같이 학군의 차이였던 것 같다. C단지는 C초등학교를 품은 아파트 단지였으나, D단지는 주변 여러 아파트 및 빌라 단지에서 오는 초등학교를 품고 있었다. 내 생각이 맞다면 학군의 차이가 단지의 평균 나이를 가르고, 이는 곧 집값에도 영향을 줄 수 있다고 생각한다.

이번에 느낀 점은 입지 분석 후에 직접 현장을 가서 몸으로 느껴봐야 기존 입지 분석에서 좀 더 파고들 수 있는 것을 알 수 있었다. 실제 걸어보며 단지의 구석구석을 탐험하고, 분위기를 느낀 심리적인 부분과 기존의 입지 분석을 통한 물리적인 부분을 결합해서 질 좋은 분석을 할 수 있을 것 같다.

이 생각을 토대로 심리적인 부분과 물리적인 부분을 통합해 본 결과 두 단지 중 선택을 한다면 C 단지이다.

하지만 대전은 2026년까지 입주가 다량이기 때문에, 가격안정이 될 때까지 시간을 두고 지켜보자. 지금은 모의고사라고 생각하고 다양한 접근법을 구상해봐야 하고, 실전에 돌입했을 때 좀 더 깔끔하게 다듬어진 실력으로 부딪히기 위해 성장한다고 생각하며 현지조사에 임할 때도 실전처럼 해야겠다.