하유의 후보단지 내집마련 보고서 [내집마련 기초반 48기 25조 하유]

지난주 입지평가 과제에 이어서 최종 내집마련 보고서에 대한 내용을 제출합니다.

후보 1. 탄방동 공작한양아파트
1074세대 / 총13동 / 1992.04.01
26평 276세대 / 31평 798세대

주변 :
탄방상권 인접해 있으며, 둔산메인상권 및 학원가가 도보로도 지척이다.

크.목.한과 비교하면 쾌적하다거나 고급스러운 느낌은 없다.(대형평수의 부재 등) 

탄방동이라는 점, 건너편의 빌라들과 같이 초등학교를 보낸다는 점이 마이너스 요소인듯.

그러나 진입장벽이 높은 크목한의 가격과 달리 저렴하여 

차선입지로 학원가와 학군을 누릴 수 있고

 사람들이 선호하는 둔산생활권이라는 점이 메리트가 있다.

단지 : 둔산50 탄방50 섞였다고 할까?

지하주차장 상태는 양호하나 주차난은 심각해보인다.

단지 내에는 쉼터에 담배꽁초가 많고 지저분한 편.

선호동은 학교 학원가가 바로 가까운 1동.

4동포함 아래 4개동은 12층이 탑층이어서 15층이 탑층인 3동, 9동의 13층 이상의 매물도 선호도가 높음.

(탑층은 아니면서 해가 잘들고 뷰가 잘나옴, 난방비가 거의 안나온다함)

가격 : 

전고점은 한가람과 비슷한 수준이며, 현재 한가람과 가격차이가 1억이상(!).

전고점대비 30%이상 조정을 받은 상태. 

후보 2. 도안동 도안리슈빌
1236세대 / 총10동 / 2014.08.25
29평 280세대 / 33평 121세대 / 
34평 827세대 / 36평 8세 /

 

주변 :

도안신도시 중에서는 관저쪽에 치우친 서구 도안동에 위치.

서구 도안동 중에서 가운데 낀 아파트로 상권이용이 불편함.

초등학교 중학교 모두 가까운데 초등학생 아이들이 많아서 도안중 배정이 어렵다고 함.

고등학생인 경우에는 학교, 학원가를 원한다면 둔산동이나 다른 동네로 이사가 필요할 듯.

도안신도시 중에서는 좋은 입지라고 보긴 어려움.

단지 : 층고가 높고 동간격도 넓어서 쾌적한 느낌이고 뷰가 잘나옴.

체육시설, 단지조경 등 관리상태도 좋음. 중앙광장형태의 아파트배치가 인상적.

가격 :

주변 단지 대비해서는 가격이 저렴한 편이고 전고점 대비 23%하락.

도안동 추가 입주가 많아서 가격조정이 더 있을 수 있다.

 매물비교평가

1) 단지별 1등후보 선정

2개의 단지 후보매물 중에서 각각 1등을 선정함.

(1) 도안리슈빌 : 비교적 상권 및 학교,학원가 이용이 편리하며 조망도 우수한 매물을 1등후보로 선정

(2) 공작한양 : 같은가격이라면 로얄동 로얄층 건물을 선정함(7월 마지막주)

*8월1일 시세 재조사하니 최저가가 1천만원씩 하락함(이미 선정된 매물 + 신규매물 발생)

*8월3일 공작한양 매물임장 실시하여 업데이트

연식

연식은 도안리슈빌이 훨씬 낫다. 이제 10년차(준신축)에 접어든 상태로 거의 모든 매물이 수리는 필요없고 도배장판정도만 손보면 될 듯 하다.

입지

입지요건 중 교통, 학군은 모두 공작한양이 우세하다.

환경은 정량적 평가로는 공작한양이 우수하나 대전에서 선호하는 신축대단지 생활권이라는 관점에서 도안리슈빌도 강점이 있고 거주민 생활수준은 오히려 공작한양보다 도안리슈빌이 더 좋아보여 정성적평가에서는 도안리슈빌이 좋아보였다.

가격

전고점은 도안리슈빌이 5천만원 정도 더 높았고, 고점에서의 가격차이보다 오히려 현재 가격차이가 더 벌어진 상태이다. 공작한양은 입주시에 수리비용이 많이 들어가는 단점이 있으나 전고점 대비 하락률 등을 고려해봤을 때 현재 공작한양이 더 저평가된 상태로 보인다.

전세가도 두 단지가 비슷한 가격대와 흐름을 보여주고 있다.

인상적인 것은 거래량을 보면 세대수가 공작한양이 더 적음에도 압도적으로 공작한양의 매매,전세 거래가 많은 것을 알 수 있다. 환금성 측면에서도 공작한양의 리스크가 더 적다고 할 수 있겠다.

*공작한양의 경우, 전고점이 거의 같았던 옆단지 한가람과 지금은 1억정도의 시세차이를 보여주고 있다. 이 차이가 뭔지는 한가람에 임장을 가봐야 알 수 있을 것 같다.

종합

내집마련 최종후보는 공작한양아파트로 선정.

종합해보면 가격면에서는 도안리슈빌이 더 비싸고 공작한양이 더 싼 단지임은 사실. 그러나 하락폭이 더 크고, 전고점에서의 가격 차이보다 현재의 가격차이가 더 크다는 점을 고려해봤을 때 공작한양의 가격이 더 저평가되어 있다고 생각한다.

단지를 방문했을 때는 쾌적한 환경과 단지상품성 때문에 도안리슈빌에 거주하고 싶다는 생각이 더 많이 들었으나 객관적으로 비교평가를 했을 때는 오히려 공작한양이 낫다는 결론에 이르렀다.

이제 더 많은 매물을 보고 그 안에서도 더 좋은 매물을 찾고 가격협상이라는 과제가 남아있다.

그리고 당장은 대전에 많은 공급이 남아있기 때문에 계속 시세트래킹하고 지켜보자.

걱정되는 부분은 공작한양이 이전 상승장과는 달리 이제는 연식이 30년을 넘어버렸다는 것. 과연 다가올 상승장에서도 40년을 바라보는 이 단지가 떨어지는 상품성을 극복하고 시세상승을 보여줄 수 있을만한 입지에 있다고 볼 수 있을지와 이전 상승장과는 달리 신축이 대거 입주한 상태에서도 둔산동 구축으로 쏠림현상이 계속될지는 의문이다. 

이전 상승장에서 얼마안되는 신축 및 입지떨어지는 구축과 경쟁을 했다면 이제는 너무 많아버린 신축과 경쟁을 해야하는 입장이 되어버렸으니 이전처럼의 시세상승을 보여줄 수 있을까 궁금하다.