내집마련 기초반 | 2-3주차 과제 제출 | 더닝 크루거 효과 | 3단계 | 깨달음의 고행길

내집마련 기초반 | 2-3주차 과제 제출 | 더닝 크루거 효과 | 3단계 | 깨달음의 고행길 

과제를 하기 전에 내가 과제를 미루게 된 이유에 대해 생각해보기로 했다.

인강 = INPUT, 과제 = OUTPUT

이 공식을 대입해볼 때 정보를 받아들이는 건 잘하는 편이지만

그 정보를 나의 입장에 대입하여 분석하는 과정이 너무 힘들었던 것 같다.

지금까지 가장 어려웠던 과제는

내 예산에 맞는 후보 단지를 선정하는 것이었다.

그 이유는 뭘까?

내가 살고 있는 곳은 서울 1급지인데 내 예산에 맞는 후보단지를 실거주 목적으로 찾다보니

내가 처한 현실에 대한 자괴감으로 인해 현타가 와서 의욕이 상실되었다.

내 예산에 맞는 단지를 찾아 1급지를 벗어나 시야를 확장해야 하는데

부동산에 대한 가치판단도 안되는 상태에서 연고도 없는 곳에 후보단지 선정하는 건 고욕이었다.

실거주와 거주분리에 대한 해답을 얻고 나서도

막상 임장을 간 후 입지만 보고 이 단지에 투자할 수 있을지 의문이었고

최악의 경우, 이곳에 실거주하게 될 상황이 오버랩되면서 혼란이 왔다.

그러다보니 자꾸 내가 살고 있는 1급지를 벗어나지 못한 채

그 단지 안에서만 최대한 좀 더 싼 물건을 검색하다가 시작조차 못하고 제자리 걸음이다.

나도 남도 좋아하는 단지는 내 예산으로 감당할 수 없는 단지들 뿐..

지금은 남이 더 좋아할만한 입지를 파악해서 후보단지를 선정해야 하는데 쉽지 않았다.

이게 다 실거주 욕심 때문이라는 걸 자각하고 그것부터 내려놓는 연습을 하기로 마음먹었다.

내 예산에 따라 실소유 거주분리의 시각으로 투자가치가 있는 단지를 찾는 것을 목표로 올인하기

이 목표와 방향이 재정립되면서 전세끼고 매매 가능한

입지좋고 전세가율 높은 단지 위주로 검색해보는 것을 기준으로 정했다.

무엇보다 과제는 개념을 적용하는 모의실험이며 그 분석이 틀려도 괜찮다고 위로하며

이걸로 당장 집을 살 생각은 버리고 안목을 키운다는 관점으로 접근해야 함을 다시 한번 강조했다.

...

단지 검색하기 전에 1강 개념들을 다시 복습하면서

후보 단지 선택 기준에서 신경써야 할 요소들을 먼저 정리했다.

1. 입지 & 주의

(1) 가격 가치는 내가 아닌 그 입지와 땅의 가치이다 (금리, 경기, 인구 다 필요없다)

(2) 입지가 비슷하면 땅의 가치가 우선하는 쪽 선택하기

(3) 남들이 나보다 갖고 싶어야 좋은 매물 : 무조건 아파트 사야 함

(4) 절대 비추 : 나홀로, 주상복합, 산, 언덕, 사이드, 외곽, 빌라, 오피스텔, 단기간 전고점 오른 단지

(5) 부산 입지 : 해운대 > 수영구 > 동래구 > 남구 > 연제구 > 부산 진구

2. 선호도 & 상황

(1) 내집마련 선택기준 : 내 상황 + 다수 선호 (교통, 환경, 연식 (90년 구축아파트 가능))

(2) 아기가 없을 때는 3억대 10평대도 괜찮다 (다른 사람들은 여기까지 찾아보지도 않음)

(3) 서울과 경기 외곽 3-4억대 단지 : 선호하는 동네가 중요

(4) 로얄동, 로얄층 확인 필수 (가격 차이 원인)

3. 가격 평가

(1) 내 예산 대비 10% 비싼 것들을 미리 찾아두고 시세 추적

(2) 단지 넓히는 게 중요 : 비싼 것만 보면 안됨 (예산 초과 금지)

(3) 전세가 매매보다 더 높을 때 매매 적기이다 (PIR 12 이하 + 전세가율 60% 이상)

(4) 전고점 대비 하락률 확인 : 단지 검색 (예산 내) > 교통 > 환경, 학군 > 가격 확인

(5) 전고점 대비 90% 회복 안될 때 (20-25% 전후일 때) : 적극적인 매수 좋음

(6) 전고점이 가장 높은 단지가 가장 좋은 단지일 확률 높음

(7) 최근 거래가와 싸게 거래됐을 때의 가격 비교 : 싸게 거래된 가격에 근접하게 구매하기

(8) 자산 역행되는 선택 금지, 1-2급지 절대 비싸게 구입 금지

(9) 신축 > 준신축 > 구축까지 범위 넓혀서 싸고 매수 가능한 가격 확인 중요

4. 매일 할일

(1) 단지를 많이 아는 사람이 이기는 게임 : 부동산 앱 알람 설정

(2) 아파트 리스트 4개 이상 선택지 두고 결정

(3) 입지 좋은 곳과 아닌 곳을 비교 > 임장 > 느낌 정리 (주1회 단지 선정 후 주말 임장)

(4) 갈아타기 공부 : 시세 그래프 보면서 현재 실거래가 확인

 …

이렇게 정리된 요소들을 토대로 1차 과제인 후보단지 리스트를 수정하기로 했다.

과제 수정하는데 월부 칼럼의 내 예산에 맞는 단지 자료도 참고하고 앱 검색도 해보지만

내 예산에 맞는 단지는 전혀 연고도 없는 곳으로 흘러가고 매매와 전세가 차이가 적은 건 안보여ㅠ

이게 맞는지 도무지 알 수 없어 놀이터에 속상한 마음 주절대다가 또 눈물이 왈칵 쏟아져버렸다.

한참 울고 있는데 위로와 응원해주는 글귀들을 살펴보면서 감동먹고 다시 힘을 내보기로 했다.

이렇게 포기할거였으면 진작에 시작도 안했다.

다시 자료 살펴보다가 강의와 놀이터에서 제공받은 후보단지를 발견했다.

전문가들이 분석한 자료인만큼 내가 찾은 자료보다 더 정확할거란 판단 하에 이를 활용하기 시작!

2차 과제 가이드에서 알려준대로 첫번째 전고점 높은 전세가율 50-60% 단지를 추렸다.

전고점이 가장 높은 단지가 가장 좋은 단지일 확률이 높다고 하니까 !!!

과제를 하면서 이론으로 배웠던 전고점, 전세가율 이런 말들이 이해되기 시작했다.

서울 어느 동네 아파트인지는 전혀 신경쓰지 않고~ 아파트 하나하나 다 검색하면서 전고점 확인!

알려주신대로 투자적인 관점에서 전고점, 전세가율 높은 것만 찾고 낮은 건 과감히 소거했다.

두번째 직장 종사자수가 많은 구인지 아닌지 체크했다.

내 집이 직장인이 많은 곳이어야 언제든 매도할 수 있고 수요가 많은만큼 환금성에 유리하니까!!!

세번째 교통 분석은 아파트 이름을 출발로 설정, 강남역을 도착으로 설정해서 시간 체크하여 강남 접근성을 고려하기 (1시간 이내)

네번째 환경 분석은 백화점, 마트, 병원, 공원, 아파트 균질성 (택지, 뉴타운) 확인하기

다섯째 학군 분석은 아실앱 활용하여 아파트 단지 내 중학교 학업 성취도와 특목고 진학률 확인하기

여섯째 위 5가지 기준을 충족하는 단지를 2개로 추려서 비교하기~ 제출 끝 !!!

★ 이제 2개 단지를 선별해서 비교해야 하는데 전고점이 높은 것만 선택하면 될까?

 2개를 선별하기엔 서로 장단점이 명백해서 분석해보았다.

전고점과 입지를 우선으로 해야 한다는데 임장을 안해봐서 지도를 봐도 모르겠다.

한참을 고민하다가 전고점보다 내 예산에서 제일 부담없는 투자금과 학군을 기준으로 삼았다.

사실 전세가 하락하거나 세입자 안 구해지면 제일 위험한 투자가 되지 않을까 우려되기도 하지만,

최악의 경우, 그나마 덜 부담되는 매매가와 학군 높은 순으로 나머지는 다 소거했다.

휴...... 제일 힘든 후보단지를 정하고 나니 살 것 같다.

 제대로 한건지 모르겠지만 눈알빠질 것 같아 더이상 못하겠다

이제 3차 과제 현장방문 체크가이드 작성하러 출발~!

아실앱을 통해 재미삼아 두 단지의 가격과 특성을 비교해보았다.

정말 고생 끝에 탄생한 못난이 과제이지만 결국 3번째 목표를 눈앞에 두고 있다.

3차 과제는 현장 방문 가이드인데

시간과 여건상 임장은 힘들고 온라인으로 체크리스트를 채울까 한다.

이렇게 체크리스트를 지도보면서 채워보니

생각보다 살기 쾌적하고 좋은 동네라고 느껴졌다.

시간이 되면 실제로 임장을 해보고 그만한 가치가 있는 아파트인지 알아봐야겠다.

...

과제를 마치며

...

이번주부터 휴가였고 과제 제출기한을 하루 더 연장해준 덕분에

이틀간 미룬 과제를 마무리할 수 있었다.

업무로 바쁜 직장인과 학부모들은

이 힘든 과제를 다 해내기란 정말 쉽지 않았을거라 여겨진다.

정말 힘겹게 과제를 끝내면서

다음달 목표인 내마중 강의는 신청할 자신이 없어졌다.

지금보다 더 힘든 고행의 길을 걷게 될테니까..

난 사실 이 과제를 하면서

부동산 투자자가 존경스럽다고 느껴졌다.

이 실체가 없는 유동적인 부동산의 흐름을 분석하고 투자한다는 건

눈알을 뽑는 고통을 인내해야 한다는 걸 체험했기 때문이다..

하지만 고생했던만큼 성취감도 큰 분야임은 틀림없다.

한달동안 주어진 커리큘럼을 다 끝내기 위해

나 자신과 약속했고 결국 목표를 이뤄가면서 성장하는 걸 느낀다.

...

지금까지 과제 후기를 포함하여 과제 제출하게 된 이유는

미래의 내가 과거의 고생했던 나를 잊지 않도록

소중했던 이 순간들을 기록으로 남기고 싶어서이다.

...

마지막으로 이렇게 긴 글을 끝까지 관심가지고 읽어주시고

한달간 희노애락을 함께 공유하고 서로에게 힘이 되어준 소중한 인연들에게

무한한 감사와 애정을 보내며 과제를 마친다.

To be continued :)