꼬맹쀼의 후보단지 내집마련 보고서 [내집마련 기초반 48기 134조 꼬맹쀼]

안녕하세요. 내집마련 기초반 48기 134조 꼬맹쀼입니다!

오늘은 2주차 입지분석 과제를 시작해보겠습니다!!

이번 과제에서 꼭 한번 비교평가 해보고 싶었던

해운대 학군지 vs 사직 학군지

시작해보겠습니다.

저의 후보단지 2군데는

1️⃣ 사직동 레이카운티(2023.11., 4470세대)

2️⃣ 해운대 더샵 센텀파크(2005.10. / 2752세대)

이렇게 두 곳입니다.

✅ 직장 종사자수 비교

1️⃣ 사직동 레이카운티는 연제구에 위치한 신축아파트로 종사자수는 96,109명이고,

사업체수는 23,946명입니다.

2️⃣ 해운대 더샵 센텀파크는 센텀 재송동에 위치한 2005년식의 구축아파트로

거의 20년이 다 된 아파트입니다.

종사자수는 154,115명이고, 사업체수는 40,946명입니다.

✅ 교통 비교

1️⃣ 사직동 레이카운티 : 센텀 KNN 업무지구 기준(23분), 현재직장기준(40분)

✔️ 3호선 종합운동장역

2️⃣ 해운대 더샵 센텀파크 : 센텀 KNN 업무지구 기준(3분) , 현재직장기준(40분)

✔️ 동해남부선 센텀역

부산은 주요 업무지구가 서면, 센텀, 강서구 명지쪽이라 한다면

동쪽의 센텀 업무지구 이외에는 대부분이 30~40분 정도 생각해야 함.

그리고 현재 회사 기준으로는 발령이 많은 특성상

현재 직장기준으로는 가까워질 수도 멀어질수도 있어서

직장이 중요요소에는 들어가지 않을 것 같다. 기본적으로 1시간 이내에

부산 사람들이 좋아하는 입지에 있는 곳이 더 중요한 선택요소👍🏻

그리고 두곳다 부산에서 좋아하는 1,2호선 라인이 아닌

비선호 지하철라인 근처에 있다는 점에서는 비슷함.

✅ 학군지 비교

1️⃣ 사직동 레이카운티

✔️ 초등학교 : 창신초등학교(25명), 초품아 아님(큰 길을 건너야 함)

✔️ 중학교 : 거제여자중학교(88.7%), 거성중학교(91.5%)

2️⃣ 해운대 더샵 센텀파크

✔️ 초등학교 : 센텀초등학교(25명), 초품아(1차에서는 길을 건너야 함, 2차 205,206동 근접)

✔️ 중학교 : 센텀중학교(92.2%)

학군지를 비교했을 때 더샵 센텀파크가 초품아에 중학교 학억성취도가 높아서

학군지 적인 가치가 더 높다고 생각을 하는데

학원가를 비교했을 때 사직동 학원가의 밀집도가 센텀보다 엄청나다.

두 군데를 우위를 비교하자면 센텀이겠지만

사직동 학원가가 센텀 못지 않다는 것을 확인했다.

✅ 환경비교

1️⃣ 거제동 레이카운티 : 홈플러스

거제동 레이카운티의 경우 평지(일부 단지 오르막), 학원가 밀집,

유해시설이 적음, 사직 운동장 등 기본적인 편의시설 및 문화생활 가능한 요소들은 많다

2️⃣ 해운대 더샵 센텀파크 

해운대의 경우 부산의 S급지 환경을 가지고 있는 곳으로 볼 수 있다.

부산에 유일하게 있는 코스트코도 1km 반경 내에 있으며

근처에 이마트트레이더스도 이용가능하다.

특히 부산 그리고 전국에서 매출 상위에 있는 신세계 센텀시티백화점이 생활권 내에 있고

근처에 롯데백화점도 있어서

생활권 내에 백화점 2개, 마트가 있다.

그리고 집앞에 스타벅스가 있다는 것은

그만큼의 상권도 확보될만큼이 소비력이 되는 곳으로 볼 수 있다고 생각하는데

더샵 센텀파크는 단지 상가에 스타벅스가 있음!!👍🏻

✅ 최종정리

두군데다 각자의 매력이 있는 아파트 단지임은 틀림이 없다.

다만, 해운대 센텀이 가지는 환경, 학군의 요소는

누구나를 끌어들이기에 충분한 입지라는 생각이 든다.

20년이 다되어가는 구축이라는 점에서 신축이 많은 부산에서는

경쟁력이 낮다고 볼수도 있지만, 오히려 해운대라는 땅의 가치를 엎고

주위의 풍부한 인프라, 학군지 요소가 더해져서

시간이 갈수록 가치가 오르는 가치투자가 가능한 물건이라는 생각이 든다

그리고 거제동 레이카운티의 경우에는 학군지로써는

더할나위없는 환경을 가졌다는 생각이 든다

유해요소가 적고, 학원가는 센텀보다 더욱 밀집 되어져있기 때문이다.

다만, 현재 입주 1년차도 안된 신축 아파트이며

거래량이 더샵 센텀파크에 비해서 낮고, 부산 상승장 대비

하락률이 30%이상이라서

향후 신축, 대단지, 브랜드, 학군, 학원가의 힘을 입어

비과세 이후에는 더샵 센텀파크와 비슷하게 가격을 형성하지 않을까라고

생각해본다.

두 곳다 몇년뒤에 투자 성공하면 꼭 살고 싶은 단지인데

이렇게 두 요소를 비교해보니 1등뽑기가 쉽지 않지만

역시 부산 1등 입지는 해운대임을 다시금 깨닫는 과제가 되었다.

현재 집을 갈아타기하는 시점에 해운대쪽 물건을 유심히 보면서

자산가치를 높여가야겠다는 생각을 하게 되었다.

<결론>

내집마련 기초반 강의 수강 동안 10개 정도의 단지를 찾고

입지분석으로 결론 내린 결과

우리가 최종적으로 향후 목표하는 아파트를 찾게 되었다.

부산에서 이정도로 학군, 교통, 환경을 다 갖춘 곳을 찾기 어렵고

구축이 단점이 된다면

이는 리모델링으로 커버가 가능한 부분이라고 생각이 들고

입지는 불변이라는 것을 깨닫게 되었다.

10년 이내에 우리 부부 더샵센텀파크에서 살게 된다💕

+

<부동산 현장 이야기>

더샵센텀파크 1,2차

(더샵센텀파크 1차 선호도가 높지만

더샵센텀파크 2차의 경우 동해남부선 출퇴근 이용자가

점차 들어나면서 수요층이 많아 지고 있다고

또한, 2차의 경우 최근 공용부 리모델링을 해서

오히려 신축느낌을 조금 느낄 수 있어서 선호도가 예전보다

올라간편이란 걸 알 수 있었다!)

+

<최근 해운대 상급지 선호도 높은 아파트 위주로 거래 활발>

더샵센텀파크의 경우 지표단지의 역할을 하는데

최근 실거래가 10억을 돌파했다는 이야기가 돌고있다.

가장 최근 실거래가로

7얼 22일자로 9억 6500이 거래되었음.

+

<대형평수가 주를 이룸>

대형평수가 주를 이루며

대형평수가 대부분 강뷰를 끼고 있어서 로얄동이며

84타입의 경우 도로쪽에 위치하고 있음.

단지 내의 대형평수로의 이동이 많아서

84에서 향후 대형으로 수영강뷰 이동하기 좋을듯!!!