1단계 : 내 종잣돈과 맞벌이 소득 세전과 세후 금액 알기
현재 세전 연봉과 실질적으로 월급통장에 매달 들어오는 금액을 세후로 적용했다
2단계 : 정책 대출 알아보기
2024년 2월 10일에 전세 만기이고 전세 만기 해지 통보도 해놓은 상황으로
전세와 매매 고민 중에 있었고,
24년 2월 둘째 출산 예정으로 최근에 발표된
신생아 특례대출에 조건이 맞아서
생애최초는 아니긴 하지만 2%대 저리로 대출을 받을 수 있는 것으로 알고 있다
[신생아 특례대출 조건]
-> 확정된 조건은 아닌 것으로 변경될 가능성 있음
부부 합산 소득 1.3억 이내
24년3을 시작으로 24년1월 부터 진행 예정
대출 신청일 기준 2년 이내 출산했을 경우 대출 가능
대출 한도는 확정이 아닌 제시된 안건상태
-> 구매 자금 주택가액 9억원이하 5억이내
전세자금 3.61억원 이하, 수도권은 5억 이내 그 외 지역은 4억이내
구매자금일 경우 금리
5년간 최저 1.6%~3.3% (금리가 낮은 기간이 정해져 있는 듯)
전세자금 금리
1.1%~3%
- 자녀를 더 출산할 경우 1명당 0.2% 금리 인하+금리 기간 5년 연장
+특례보금자리론과 비슷하게 1주택자 또한 허용 예정
대출한도와 대출금리가 명확히 안 나와서 아직 잘 모르겠다
그리고 5년간 저리가 적용되는 점도 변수일듯..
3단계 : 내 소득으로 감당가능한 대출 알아보기
상환 가능 월 원리금 293만원으로 계산되었다
*신생아 특례대출이 1년 거치가 가능한지도 중요할 것 같다
내년 1월부터 대출 접수 시작이니 올해 말엔 정확하게 나오지 않을까 싶다
(1년 거치 후 추가 신용대출을 먼저 갚을 생각)
*신용대출 상환에 대해서도 고민..
4단계 : 대출한도를 적용한 대출가능액 확인하기
DSR계산
(원리금+신용대출 5년으로 계산시 연간 상환액+신용대출이자)/연봉
5단계 : 규제지역별 대출가능액 확인하기
현재 분양권 1개를 가지고 있고 내년 초에 매도 계약까지 확정 지은 상태
-> 내년 초 분양권 등기후 매도후에 매수계획이므로
매수할 때는 무주택자이고 현재 보고 있는 지역이 안산/시흥이므로 비규제 지역이다
당분간은 규제 지역으로 묶일 일은 없을 것 같다
LTV 70% / DSR 40% 로이다
꼭 종잣돈을 기준으로 진행해야 할까..
원하는 아파트 단지의 예상 매매가는
월상환한도=월세후소득-생활비*155가 나온다
강의에서 말씀하신 120 (10년상환)의 보수적인 한도에선 넘어선 것인데 고민이 된다
6단계 : 매매가 한도별 대출가능액 알아보기
요건 디딤돌 대출은 연소득이 초과하여 불가하고
특례보금자리보단 내년에 신생아 특례대출을 기다리고 있어서
한도는 기다려 봐야 할 것 같다
7단계 : 6억 초과 대출 확인하기
6억 초과 까지는 능력 밖이라 패스
5억5천 선으로 예산 최대치로 잡고 있다
월상환한도=월세후소득-생활비*155 (13년)
정말 저렴할 때는 200(16년 갚는 것)
8단계 : 최종 예산 확인하기
강의에서는 신용대출 없이 보수적으로 계산하랬지만.. ㅠㅠ
신용대출 추가해서 진행할 시의 예산으로 짜게 되었다
그렇게 확인했을 때
월상환한도=월세후소득-생활비*155 (13년) 이고
DSR 40%는 넘지 않는다
예산에 맞춰서 그리고 내 상황에 맞춰서 찾아본 아파트 단지들
생각지 못했던 단지들도 두개 더 찾았다.
사실 제일 고민하던 부분이 저금리로 전세 2년을 더 살면서 종잣돈을 더 모아서 매수를 할 지
내년 초 전세 만기 시점에 맞춰서 매수를 진행해볼지가 고민이다
시장의 흐름이 급하게 생각할 필요가 없다면
2년은 지켜봐야할지 너무너무 고민된다..
또한 내년 초에 내가 원하는 단지들이 원하는 가격대가 나온다면
매수 들어갈 것 같긴 하다 지금은 단지들을 추려 놓고 매일 확인 중에 있다
원하는 가격대까지 내려온다면 매수 진행
아니면 2년 전세 계약 후 종잣돈 추가로 모으면서 관망해야겠다
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