[내집마련 기초반 38기 함께 11(하나하나) 공부해서 좋은 집 4조 홍닥] 1주차 과제 - 내집마련 예산 계산 및 후보단지 정리하기

안녕하세요~

꾸준히 성장하는 투자자,

댓돌을 뚫는 낙숫물 같은 투자자 홍닥입니다.

이번 1주차 과제는 내집마련 예산을 계산하고 후보단지를 정하는 것인데요,

현재는 0호기가 있고, 얼마전 1호기를 한 상태라 당장의 종잣돈은 없는 상태입니다.

예산 설정을 어떻게 할까 고민을 하다가...

자산재배치 및 갈아타기를 고민하고 있어 내집마련반을 듣게 된터라

갈아타기의 상황을 생각하면서 과제를 하게 되었습니다.

(진심으로 과제하기!!)

이번 과제를 하면서

현재 거주 중인 아파트를 매도하고 난 뒤

대략 어느 정도 금액대의 아파트까지 노려볼 수 있는지를 알게되었습니다.

그럼 지금 상태에서 갈아타기를 할 때 어느 정도의 예산으로 가능한지 하나하나 체크해보도록 하겠습니다 ^^

1단계: 종잣돈과 소득확인하기

☞남편과 저 모두 얼마전 이직을 하면서 감사하게도 22년도 소득에 비해서 소득이 늘게 되었습니다.

하지만 대출은 보수적으로 접근하는 것이 좋을 것 같아

강의에서 말씀하신대로 22년도 원천징수영수증을 근거로 기입하였습니다.

그리고 종잣돈은 0호기 아파트를 현재 호가의 최저가로 매매하고, 주담대 받은 것을 상환하고 난 금액을 했습니다.

(0호기 매도금액이 확실치 않지만, 제가 진짜 고민하는 것들에 대해 확인하고 체크해보고 싶었습니다~^^)

2단계: 정책대출에 해당되는지 확인하기

☞ 여러 상황상 정책대출에 해당되는지 않아서 일반대출을 해야 하네요.

3단계: 내 소득으로 감당가능한 대출액 확인하기

☞ 소득대비 감당 가능한 대출 금액을 알아봅니다.

생활비가 현재 소득의 약 40% 이내라 제가 생각했던 것보다 소득대비 감당할 수 있는 대출액이 많이 나와서 흠칫 놀랬습니다...너나위님께서 항상 감당가능할 수 있는 만큼만 대출받아야 한다는 걸 강조하시지만, 또 기회가 왔을 때는 놓치지 말아야 한다는 것도 말씀하시죠...

현재 규제지역은 하락 이후 반등해서 호가가 최고가를 넘어서는 지역도 있는데요...하락 당시에...많이 싸졌다는 것은 알았지만, 그래도 내가 감당할 순 없겠지....아직은 안되겠지...막연히 생각하면서 아무 것도 하지 않았었습니다. 내가 감당할 수 있는 대출액을 정확히 알고 있지 않다면 용기를 내야 할 때 용기를 내지 못하고...'내가 저길 어떻게....' 라는 생각으로 기회를 날려버리게 되는 것 같습니다. ㅠ.ㅠ 이제는 기회를 잘 잡을 수 있게 꼼꼼하게 공부해놓아야겠다는 생각이 드네요 ^^

4단계: 대출 종류별 한도적용한 대출가능액 확인하기

☞대출 종류별 한도를 알아봅니다.

정책 대출에 해당되지 않아 일반대출로 전액 대출받아야 하는 상황이라 LTV, DSR 확인이 중요할 것 같습니다.

5단계: 규제지역별 대출가능액 확인하기

☞현재 2주택 이상이라 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 LTV 60% 까지 대출이 가능합니다.

현재 상태에서 규제지역으로 갈아타기를 한다면 무주택 or 1주택 갈아타기에 비해 주담대 받을 수 있는 금액이 훨씬 줄어들고, 나머지를 신용대출로 받아야 합니다. 반면, 비규제지역을 매수한다면 규제지역에 비해 약 00억 이상 주담대가 가능하네요....생각보다 규제지역이냐 아니냐로 매수할 수 있는 부동산 규모의 차이가 크다는 것을 알게 되었습니다.

-> 규제지역보다 비규제지역으로 갈아타기 할 경우 훨씬 비싼 규모의 부동산 취득이 가능하다.

하지만 가치대비 가격이 적당한지, 지금의 상황에서 그게 최선인지는 더 따지고 고민해봐야 한다.

6단계: 매매가 한도별 대출가능액 확인하기

☞규제지역과 비규제지역에서의 취득가능 부동산 금액 차이가 이렇게나 많이 나다니....한번 더 확인합니다....

(규제지역 나빠요...ㅠ.ㅠ)

7단계: 6억 초과 대출 확인하기

☞6억 초과 주택에 대해 대출액 계산을 해봅니다.

8단계: 최종예산 확인하기

☞역시...규제 지역은....LTV 제한으로 힘드네요.....ㅠ.ㅠ

9단계: DSR 점검

☞다행히 DSR 60% 이내로 가능합니다.

역시 현재 제 상황에서는 LTV 가 제일 문제가 되는 것 같습니다.

♥<후보 단지 정리하기> ♥

1) 비규제 지역

☞비규제지역에, 감당가능한 만큼의 대출을 다 써서 갈아타기를 하기에는 다소 많은 금액이라는 생각이 듭니다. 넓은 평수나 신축을 원하지는 않는데다, 월부 마인드셋이 되다 보니...이 금액을 깔고 앉기에는 아깝다는 생각이 자꾸 드네요 ;;;;

2) 규제 지역

☞규제지역도 함께 찾아보았습니다.

신용대출을 써야 하지만, 매수 가능한 단지들이 있기는 하지만...생활권 내에서 순위가 낮은 단지들입니다.

그리고....전고점을 돌파하려고 하네요.....좋은 지역들이지만, 좋은 가격인지는 의문입니다.....

결론 >

부동산 공부를 하면서 지금 거주하는 곳보다 상급지를 매수하고 싶은 조급함이 있었지만

막상 내가 어느 정도를 매수할 수 있는지 없는지에 대해서는 고민하지 않고 있었습니다.

이번 1주차 과제를 통해서 어느 정도까지 대출을 감당할 수 있는지에 대해 알 수 있었고, 겁부터 내고 있었던 것에 비해 생각보다 더 많은 대출을 감당할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.(이전 하락장에서 적극적으로 움직이지 못한 것이 아쉽지만...준비가 되지 않았으니 기회가 와도 못 잡았던 것은 당연한 것이겠지용...ㅠ.ㅠ)

하지만 어디까지나 감당할 수 있다는 것이지...그 선택이 최고일지는 다른 문제인 것 같습니다.

너나위님께서 규제지역은 10년 중 7년이 규제지역이었다....규제지역이 풀리면 기회인 걸 알아야 한다..는 말씀을 하셨는데요. 지금 현재 상태에서 섣불리 갈아타기를 하는 것보다 현재 있는 곳에서 거주하면서 종잣돈을 모으고 차분히 기회를 기다려 보는 것도 좋은 방법이라는 생각이 들었습니다. 그리고 기회가 온다면 적극적으로 움직여야겠죠....!!

자산재배치 전에 투자코칭을 꼭 받아야겠다고 생각했는데...이번 과제를 통해서 투자 코칭 때 어떤 부분을 구체적으로 질문할지에 대해 대략적인 가이드가 생긴 것 같아 의미있는 과제가 된 것 같습니다.

엑셀파일까지 꼼꼼하게 만들어서 과제 주신 너나위님 정말 감사합니다~^^

과제 끗~

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!