안녕하세요.
성장의 겨울을 보내고
따뜻한 봄을 맞이하고 싶은 따스해입니다:)
이번 종잣돈이 맞는 곳으로는 강서구 지역을
조사해보았습니다.
✔내 종잣돈 규모에 맞는 지역 시세 전수조사 및 시세 작성하기✔
강서구에서 선호되는 마곡 생활권의 단지는
최근 가격회복을 많이 하여 10% 이하로 떨어진 단지가 많았습니다.
최근 전세가도 5천 -1억 이상 올랐고 매매가도1-3억이상
반등한 단지들이 많았습니다.
매매가가 높은 만큼 투자금이 많이 드는 단점이 있습니다.
마곡은 가장 선호되는 지역이지만
전고 가까이 회복한 만큼
가격은 더이상 매력적이지 않고
투자금도 너무 많이 든다는 생각을 하였습니다.
가격 회복이 느린 곳은 방화동이었습니다.
방화는 강서에서 가장 후순위 생활권으로
수요는 있지만 노인인구가 많고 초등학교 인구가 감소하는 곳입니다.
방화에서도 특히 소형 평수가 반등하지 못하고 있었는데요.
후순위 생활권에 작은 평수보다는
더 수요가 많은 다른 생활권의 20% 하락한 단지가
장기적인 전세가나 가치로 더 매력있어 보였습니다.
가격 회복을 많이 못한 단지중 염창 생활권과
등촌 가양 일부 단지들이 여전히
가격이 보합하고 있었습니다.
보합하는 단지들 중
충분히 수요가 있는 단지를
찾아야겠다고 생각했습니다.
오피스텔, 빌라가 많은 강서구인만큼
너무 방의 수나 평수가 적지 않은 단지를
타겟으로 해야겠다고 생각했습니다.
✔전고점, 하락률, 현재 가격 기준으로 타겟 단지 선정 (5개) ✔
시트를 작성하고 타겟 단지로는 전고점 대비 15%이상 하락한 단지중에서
전세가가 너무 낮아 선호도가 낮은 단지
생활권이 너무 후순위라 선호도가 떨어지는 단지
(거래가 거의 없는 것은 덤)
방이 2개라 전세 상승이 한정적인 단지
5억대라 투자금 1-2억을 넣기에는 아쉬운 단지
투자금이 너무 많이 드는 단지를 제외하고 선별해보았습니다.
(투자금 +1억 이상 드는 단지 제외)
선별해보니 역세권인 단지, 신축인 단지, 대단지 브랜드 단지 등
선호도가 엄청 뛰어난 단지들은 아니지만
9호선 역세권 인근의 단지임에도
가격대가 6억대로 매력적이라
충분히 수요가 있어보였습니다.
전세가도 안정적인 흐름을 보이는
단지들이었습니다👍👍
✔다른구 단지 시세 ✔
종잣돈에 맞는 지역 중 구로구가 있었습니다.
조원분들과 함께 배정된 지역이
강서구, 동대문구인데
이미 시세 +1억인 지역이라
다른 구로는
구로구 시세를 조사해보았습니다.
구로구 시세를 보니 하락한 단지중에서
오히려 강서구에 전세가가 탄탄하고
매력적인 단지들이 많았습니다
왜 +1억인 지역을 보라고 하는지
알 수 있었습니다.
빨리 2주차 강의를 통해서
가치를 얼릉 비교하고 싶습니다 🤗🤗
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점프업 : 저도 구로구 관심있었는데 조장님 과제로 엿볼수 있어 좋네요 시세조사 넘사벽입니다 조장님ㅜ___ㅜ 최고!