[내마반 38기 13조 버즈으] 1주차 과제 : 예산 및 후보단지 설정

안녕하세요!

To Infinity And Beyond!

경제적 자유라는 불가능을 가능으로 만들어가고 있는 투자자

버즈으입니다!

제가 사는 지역은 포항인데요!

내집마련 보다 더 좋은 지역에 투자를 먼저 진행하려 했는데

제 상황을 자세히 들여다보니 투자금을 훼손하지 않은 선에서

거주 지역에 0호기 마련도 가능할거라는 판단이 들어

내집마련반을 수강하고 있습니다.

이번 과제를 통해 내집마련을 위한

예산을 확인하고 후보지역을 선정해보려고 합니다^^

1단계.예산 엑셀 파일로 내집마련 예산 확인하기

너나위님께서 만들어주신 (소듕한) 엑셀 파일에

하나하나씩 제 상황을 기입하다보니

내집마련시 최종 대출가능한 금액과 최종예산이 나왔습니다^^

DSR을 확인했을때도 여유가 있어서 감당가능 할 것으로 파악되네요ㅎㅎ

최종 예산 3.81억에서 +-20% 범위내로 3.0억~4.57억으로 후보단지들을 찾아보겠습니다!

2단계.평당가로 내집마련 가능한 지역 알아보기

거주지 주변 대구 포항 지역을 찾아 보니

수성구는 25평형만 접근가능하고 나머지는 전부 가능하네요!!

확실히 수도권에 비해 많이 저렴하다고 느껴집니다ㅎㅎ

하지만 추후 회사 복지인 저금리 대출을 받기위해서!

포항 지역내 단지들로 후보를 선정하겠습니다.

3단계.네이버 부동산에서 단지 찾기

너나위님 강의를 통해서 포항이 인구소멸에 대한 리스크가 있는

지역임을 알게되어 보수적으로 15년이내/500세대 이상으로 접근해보겠습니다!

1.포항시 남구 효자,대잠동 2.포항시 남구 양학/용흥동

3.포항시 북구 펜타시티/이인/초곡

4.포항시 북구 우현/창포/두호 5.포항시 북구 장성/양덕동

후보단지들을 찾아보다보니 남구에는 북구에 비해 더욱 신축아파트가 부족하다는 것을 알게되었고

남구 중심지의 신축같은 경우에는 예산보다 넘는것을 알게되었습니다.

각 지역별로 2-3개 단지씩 골라서 후보 리스트에 넣어 비교해보겠습니다!

(출처:하티님 감사합니다!)

4단계.단지 후보 리스트 중 본인 직장 소요시간 체크하여 선정

포항이라는 지방 특성상 자차이동으로 30분이내 이므로 전부 해당되네요

너무 멀리 떨어진 구룡포나 선호도가 너무 떨어지는 지역은 제외하였습니다.

최종후보단지 느낀점

지방부동산에 가장 영향을 많이 끼치는 연식을 고려하여 최종후보를 선정했습니다.

<내집마련 관점>

지난 21년 상승장 대장아파트가 전고점에 비해 25% 떨어진 가격이므로

예산에 맞다면 충분히 저렴한 가격에 산다고 생각한다.

젊은 수요가 꾸준히 들어올만한 단지에 내집마련하기 좋은 시기라고 생각함.

<투자자 관점>

최근 전세가 상승으로 절대가가 낮고 투자금이 적게 들어 갭으로만 보았을 때

충분히 투자가능한 단지들이 정말 많았다.

하지만 투자로 들어가기에는 24,25년 대량 공급으로 인한 RISK 위험이 있으므로

보수적으로 볼 필요가 있다고 생각합니다.

<결론>

최종 후보단지 중 신축이지만 34평에서 24평으로 평수를 낮추고

저금리 사내 대출+특례보금자리론을 이용한다면

대출 원리금 상환액이 전/월세 거주비에 비교하여 크게 늘어나지 않는 범위에서

실거주로 내집마련을 한뒤 현재 종잣돈과 연저축액으로 다른 지방 지역에 투자를 이어나갈수 있다고

판단되어 입주시기에 맞춰 시세트레킹을 하여 적극적으로 매수해보려고합니다.