흑석동양, 청계벽산 입지분석[내집마련 중급반 10기 39조 쎄오고니]

1. 후보단지 기본정보

2. 입지분석

2-1) 직장

동작구는 21년 기준 직장 종사자 수 10만명으로 직장 종사자수가 적다. 500인 이상 사업체수가 15개로 대기업 수도 적다.

따라서, 동작구는 서울에서 배드타운의 역할을 할 것이며, 주요 업무지구로의 교통이 중요할 것이다.

성동구는 21년 기준 직장 종사자 수가 20만명으로 직장 종사자수가 많다. 그러나 강남(83만명)/여의도(43만명)처럼 압도적으로 많진 않다.

500인 이상 사업체수가 23개로 용산구나 강동구, 구로구 수준이다. 대기업이 많지 않다.

따라서, 성동구는 서울에서 배드타운의 역할을 할 것이며, 주요 업무지구로의 교통이 중요할 것이다.

2-2) 교통

흑석동양과 청계벽산 모두 7대 업무지구를 1시간 이내에 갈 수 있다.

흑석동양은 강남, 여의도로의 이동이 특히 빠르고

청계벽산은 강남, 시청으로의 이동이 특히 빠르다.

2개 아파트 모두 업무지구 접근성이 뛰어나다.

단, 구체적인 이동루트를 보면 흑석동양은 언덕에 위치해서 역까지 도보 이용이 힘들다. 반면 청계벽산은 평지에 있어서 하왕십리역(2호선)까지 도보 이용이 가능하다는 것이 장점이다. 

2-3) 환경

흑석동양아파트 반경 1km 안에는 백화점, 대형마트가 없다. 대신.. 시장이 있다.

그리고 종합병원은 1개 있으며, 중앙대학병원이 있다. 

청계벽산아파트 1km 내에는 백화점, 종합병원은 없다. 

그러나 대형마트가 3개 있다.(이마트 청계천점, 이마트 왕십리점, 홈플러스스페셜 동대문점)

2-4) 학군

a) 동작구 학군 정보

학업 성취도 평가가 85% 이상인 학교가 3개(숭의여중, 대방중, 동작중)로 B이다.

대방중의 경우 특목고 진학률이 5.8% 로 매우 높으며, 상현중도 3.6%로 높다.

b) 성동구 학군 정보 

학업 성취도 평가가 85% 이상인 학교가 1개(광희중)로 C이다.

초등학교를 보내기에는 흑석동양이 더 좋다. 

흑석뉴타운 아파트들과 같은 학교를 보내며 학생수도 많다.

그러나 중학교 학군은 아쉽다.  

청계벽산은 왕십리 뉴타운 옆이지만 초등학교는 다른 곳으로 보낸다. 이 점이 아쉽다. 

그러나 중학교는 멀긴 하지만 무학중으로 보내며 특목고 진학률이 3% 이상으로 공부 잘하는 학생들이 꽤 있을 것이다. 무학중은 성동구 내에서 선호되는 중학교이다.

3. 실거래가 비교

흑석동양이 대체로 좀 더 높았다가 상승장에선 청계벽산이 화력이 좋았다. 

실제 전고점도 30평대 기준으로 보면 청계벽산이 13.4억, 흑석동양이 12.5억으로 청계벽산의 고점이 1억이나 더 높다.

왕십리 뉴타운은 16년-17년도에 거의 완성되었으며, 뉴타운으로 인해 주변환경의 입지가 개선되었다. 이로 인해 2019년부터는 청계벽산의 가격이 흑석동양보다 높아진 것으로 보인다.

그렇다면,, 흑석동양은?!

흑석동양은 지금 개발중인 흑석뉴타운과 맞닿아 있다. 다음 상승장때는 흑석동양도 청계벽산처럼 기존 가치보다 더 높은 가치로 평가받지 않을까? 

4. 결론

입지등급만으로 비교하면 청계벽산이 더 좋다.

그러나 2개의 단지는 다르면서도 비슷하다.

환경 측면에서 뉴타운 옆에 있는 구축이라는 점이 비슷하다. 

2개단지 모두 계단식 구축이며, 압도적으로 선호되는 학군이 있지 않다.

결국 배드타운 지역에 위치하는 단지들이라 결국 교통이 중요한데,

강남까지의 시간도 31분, 33분으로 비슷하다.

따라서,, 

** 결론: 2개 단지 모두 투자하기 좋은 단지라 생각된다. 투자금이 덜 들고 좀 더 하락한 단지에 투자하면 될 것 같다.