230825-28 | 월부 내마중 | 2주차 | 과제 후기 | 입지 분석

230825-28 | 월부 내마중 | 2주차 | 과제 후기 | 입지 분석

PART 1 | 1주차 | 후보단지 수정작업 [1차] 240825-240826

1주차 과제는 시간이 부족하여

주어진 자료 (너나위님, 한다한님)를 활용해

시세파악하는 방법을 터득하는 과제 완수를 목표로 진행했다.

2주차 과제는 입지분석인데

1주차 과제로 나온 후보단지는 내가 원하는 지역구가 아니어서

한다한님 자료 [서울 2-4급지 14개구]를 편집 후 시세 전수조사하기로 했다.

그러다 우연히 알고리즘으로 후보단지 선정방법을 알려주는 영상을 보게 되었고,

★ 참고자료 : https://youtu.be/bNJSH7VWwCA?si=MsCyEWjFtXx3lKhn

지금까지 배운 방식은 다소 복잡하고 고려해야 할 요소가 혼재되어

부린이라 우선순위 혼동했으나,

알려준대로 핵심적인 요소만 파악하면 되니

이해가 수월하고 작업도 단순화되어 금방 끝날 줄 ㅠ

[후보단지 수정작업]

1. 호갱노노 클릭 후 조건 설정하기

(1) 필터탭 클릭

(2) 평형 18-30, 세대수 300 설정

(3) 갭가격 5억 이하 설정 (가격 선택 사항) > 맨 아래 [필터 저장하기] 클릭

(4) 맨 아래 숨김 클릭 > 갭가격 클릭

(5) 분위지도 클릭 > 평당가격 클릭

1) 파란점과 빨간점이 좋은 것 (현 실거래가 높은 단지), 노랑과 회색점은 제외

2) 좋은 단지일수록 평단가가 높고 매수자의 선호도 높으므로 평당가격으로 설정하기

3) 파란점 위주 + 역세권 10분 내 + 갭투자 적은 금액 위주로 단지 목록 검색 (아파트만)

3) 이야기 클릭 (선택사항) : 집주인, 세입자, 매수 희망자들의 다양한 의견을 읽고 장단점 파악

4) 영상대로 1억대를 설정했으나 서울에서는 5급지 이외 거의 없어서 5억 이하로 설정

5) 단점이 있어도 투자금이 적은 단지는 다 기입함 (종잣돈이 적을수록 선택권이 없어서ㅠ)

6) 송파구 > 강동구 > 2호선 > 9호선 > 신분당선 > 권유디님 구별 단지 자료순으로 검색

(6) 엑셀에 단지 목록 3가지 요소 기입하기 : 단지명, 연식, 세대수, 평형

(7) 지역구 설정 : 지역 정보 확인 (나무위키 클릭 : 인구와 세대수 많은 곳 확인)

★ 돈 모아서 떠날 아파트는 피하라 = 수요가 떨어지는 아파트

2. 네이버 부동산 클릭 후 시세 파악하기

1) 현재매매가 (2등 낮은 가격, 저고층 제외) : 현재매매가 높은 것 = 가치가 높다는 것

2) 현재전세가 (2등 낮은 가격, 저고층 제외) : 현재전세가 높은 것 = 실거주 만족 높다는 의미

3) 투자금 (현재매매가 - 현재전세가) : 현재매매가에서 현재전세가 뺀 결과

3. 아실 클릭 > 투자가치 판단하기

(1) 매매최고가 (2등 가격 기준 낮은 가격) : 가치높다는 의미 (투자가치)

(2) 전세최고가 (2등 가격 기준 낮은 가격) : 실거주민들이 선호하고 전세 맞추기 좋다는 의미

(3) 빠진가격 (전고점 - 현재가) : 전고점 대비 가격이 얼마나 빠졌는지 파악하는 과정

1) 빠진 가격 = 상승장에서 얻어갈 수 있는 가치

2) 예시) 매매가 55000, 투자금 12000, 매매최고가 65000일 때

: 빠진 가격이 10000이면 10000만큼의 상승분을 기대할 수 있다는 의미

(4) 단지 목록 줄이기 : 투자금 높은 단지는 소거하기

(5) 수익 여부 판단하기

1) 기준 1 : 2023 상반기 가격 (단기 전저점, 특례보금 나오기 직전) --> 영상 기준

2) 기준 2 : 아실 클릭 > 여러단지비교 클릭 > 후보단지 입력 > 전고점/전저점 비교분석

(6) 비교할 때 지역대 지역이 아닌

1) 단지 vs 단지 2) 물건 vs 물건 3) 투자금 vs 상태 (수리여부, 세입자 여부)로 비교하기

(7) 부동산 투자의 정답은 현장에 있다 : 임장 중요 (투자 가능한 단지만 부동산 방문)

....

이해될 때까지 이렇게 작업을 정리하다가...순간... OTL

토요일 임장 후 컨디션 저하로 다음날 저녁 늦게 과제하면서

이렇게 알려준대로 좀 쉽게 진행하려다가

월부에서 배운 내용과 알고리즘 영상의 기준이 혼동되어 현타가 왔다.

게다가 후보단지 최대한 살펴보는데

최소 1-2억으로 서울에 투자할 단지가 거의 안 보였고

(위 영상도 결국 서울이 없어서 경기도 부천시를 예를 들어 보여준 상황)

부동산 앱 이용도 서투르다 보니 이해가 안되고 혼란 가중..

게다가 마침 부읽남 영상이 알고리즘에 떠서 보니

[1억으로 서울집 갭투자 희망하는 사연자]의 영상에

사연자를 어이없어하며 비난하는 댓글이 수두룩..

마치 나를 보며 조롱하듯 비웃는 것 같았다

월부에서는 분명 1억으로 서울집 가능하다고 했는데

내가 살펴봐도 서울은 최소 3-4억은 있어야 비벼볼 단지가 있겠구나 싶고

부동산 전문 투자자가 되어야만 찾을 수 있는 영역을 욕심내는건지

이리 힘들바에 그냥 내 예산 다 끌어모아 대출받아서

실거주로 사는 게 나을지 고민되고

가치있는 단지 기준도 저마다 우선순위가 다르니 모든 게 혼란스러웠다

내일 과제 제출해야 하는데 시간은 없고 조모임 시간도 다가오고

후보단지는 아무리 봐도 안보여서 스트레스 극에 도달할 즈음

혼란을 해결하고픈 욕망이 앞서서 그만...

조모임 주제와 상관없는 질문에 정신줄 놓다가 민폐까지 끼쳐버렸다.

다행히 나의 이런 정신줄을 잡아주신

조장과 조원 덕분에 조모임 잘 마무리하고 다음날 과제 제출..

내마기 때 입지분석한 걸 과제 완수 목표로 제출하고

다시 수정하기로 생각을 바꾸니 세상 마음 편해졌다ㅋㅋ

PART 2 | 1주차 | 후보단지 수정작업 [2차] 다시 도전 !!! | 240827-28 (23:00~3:00)

1. 후보단지 2차 수정 작업하기 전

아실앱의 [여러단지비교] 시세를 비교하다가 발견한 것 2가지

1. 해당구와 동을 지정하면 아파트 단지명과 세대수가 나온다

2. 여러단지 시세를 동시에 비교분석해서 가치있는 단지 선별 가능

시간은 없고 단지 선정은 끝내고 입지분석을 하는 게 목적!!

내 예산으로 적합한 단지를 선정하기에는

아직 가치를 알아보기 힘든 부린이라 과제할 의욕 상실되어

내가 살고있는 지역구 아파트 중

전고점이 높은 단지 2개를 선정하여 입지분석을 시작하기로 했다.

돈 모아서 꼭 사고 싶은 투자가치가 있는 단지

내 예산에 맞는 게 아니라 앞으로 내 예산이 맞춰갈 ㅋㅋㅋ

내가 살고 있는 동네 아파트 가치도 모르는데

연고없는 동네 아파트 입지분석하는 건 나에게 무용지물이라 판단

지역에 돈을 맞추지 말고, 돈에 지역을 맞추라고 하지만

소액으로 그 가치를 알아보고 평가한다는 건 부린이에겐 역부족~ 시기상조라는 생각이 들었다.

더불어 내가 살고 있는 송파구는 1급지이고

다들 최종 목적으로 도달하고 싶은 지역구 중 하나이자 내가 살고싶은 곳인만큼

이곳부터 입지분석을 제대로 하자는 마인드로 시작하기로 한다.

2. 후보단지 2차 수정작업 시작 (내가 정한 기준대로..)

(1) 아실앱 클릭 > 더보기 클릭 > 여러비교단지 클릭

(2) 우선 300세대 이상 20평대와 30평대로 나누어 비교하기 (30평대는 시간없어 패스)

(3) 지역구 동네별로 전고점이 제일 높은 단지 4-5개 선별 후 그 이하 단지들은 소거하기

(4) 전고점 금액별로 최종 전고점 높은 단지 순위 파악하기

(5) 내 예산에 맞는 전고점 높은 단지 2개 선정하기

(6) 위 순서대로 작업한 결과, 내가 살고 있는 동네의 아파트 가치가 새삼 다르게 느껴졌다.

(7) 왜 전고점이 높은 아파트에 수요가 몰리고 영끌해서라도 매수하려고 하는지 그 심리 이해완료

(8) 이 중 내 예산으로 10억 이상은 불가능한 상황이라 10억 이하 2개 단지를 입지분석하기로 결정

PART 3 | 2주차 | 입지분석 시작 | 240828 (3:00-5:24)

1. 후보 단지 기본 정보 적기

2. 직장/교통/환경/학군 살펴보기

(1) 직장 분석

(2) 교통 분석

(3) 환경 분석 (상권) : 후보단지 1km 이내 추천 (백화점, 대형마트 유무)

(4) 학군 분석

3. 각 후보 단지의 입지 비교하기

PART 3 | 2주차 과제 총평

1. 내마기 때 배웠던 입지분석 과제와 크게 다를 바 없음

2. 내마중은 시세파악하는 과제를 할 때 많이 배우고 성장하게 되었다고 느낌

3. 지역구 시세파악을 하면서 정말 우물안 개구리처럼 살았다는 걸 실감

4. 내가 서울에 오래살면서도 모르는 지역구와 동네가 이렇게 많았고 무관심했다는 생각에 반성

5. 아는만큼 보이고, 생각이 바뀌면 행동하게 된다는 명언을 되새기며 매일 꾸준히 실천하기로 다짐

6. 배운 걸 써먹지 못하는 지식은 지식도 아니고 투자도 아니고 그저 시간낭비 돈낭비이다

7. 부린이라 25개구 시세파악하고 비교분석하는 것만으로도 올해 안에 다 끝낼 수 있을지 미지수

8. 하지만 내집마련에 그치지 않고 투자자로 방향을 정한 이상, 포기하지 않고 노력해 볼 생각

9. 목표 달성한 투자자들의 공통점은 자신을 그 환경 속에 밀어넣고 꾸준히 노력했다는 사실

10. 의지가 약한 나는 더 더욱 그런 환경이 필요하고 동기부여를 꾸준히 주고받아야 가능할 것 같다