관악산휴먼시아2단지 입지분석 [내마중 3주면 내집마련 6캔두잇! 노란새]

안녕하세요. 노란새입니다. :)

이번 내집마련 중급반 2주차에서는 지난 1주차에서 리스트업 했던 단지들 중 

몇 개의 단지를 선정하여 각 단지 별로 입지평가를 해보았습니다.

제가 분석해본 단지는 아래 3곳 입니다.

• 관악구 관악산휴먼시아2단지
• 관악구 건영3차
• 노원구 중계금호타운

1. 기본정보

| 입지평가

1. 직장/급여

- 노원구, 관악구 모두 종사자수 10만명 이상, 20만명 이하로 B등급에 해당. 위로는 양천, 광진, 동대문구가, 아래로는 동작, 서대문, 성북구가 있다.

- 노원구와 관악구는 양적인 수치는 물론, 사업체수, 500인이상 사업체수도 거의 같아 직장으로는 우위를 판단할 수 없다.

- 단, 거주지 기준 연봉이 노원구가 더 높아, 소득 수준은 노원구가 살짝 위에 있음을 알 수 있다.

<직장>

<급여>

2. 교통

- 강남접근성은 건영3차가 단연 1위. 여의도, 가디도 30분대로 갈 수 있어 교통만 본다면 세 단지 중 건영3차가 답이다.

- 건영3차는 신림선 관악산역 역세권이라 가능하며, 관악산휴먼시아2단지와 중계금호타운은 역까지 버스 탑승이 필요하다.

- 하지만, 중계금호타운은 동북선 개통 시, 강남접근성이 크게 개선되는 점은 고려해야할 포인트이다.

3. 환경

- 환경은 구내 학군지인 중계동이 1등. 도보거리로 롯데마트가 있고, 2km이내 롯데백화점과 대형마트, 아울렛이 있다. 대학병원 역시 3곳이나 있다.

- 관악산휴먼시아2단지는 금천구 홈플러스, 롯데마트가 5km로 거리로, 관악구 내 홈플러스보다 가까워 대부분 금천구 쪽을 이용할 것으로 보인다.

- 스타벅스는 관악구는 2호선역 주변에, 노원구는 대형상권 중심으로 위치해있다.

<관악산휴먼시아2단지 주변환경>

<건영3차 주변환경>

<중계금호타운 주변환경>

4. 학군 

- 노원구가 학업성취도면에서 A급은 아니지만, 중계동 학원가(서울2위, 221개)를 보유하고 있어 관악구와 비교할 수는 없다. 

- 중계금호타운 주변은 학원가와 노원구 학업성취도 1~4위 중학교들이 모두 몰려있어 학군지로의 특성을 갖추고 있다.

<관악구 학업성취도 및 관악산휴먼시아2단지 배정 중학교>

<건영3차 배정 중학교>

<노원구 학업성취도 및 중계금호타운 배정 중학교>

 | 최종 평가

관악산휴먼시아2단지는 강남접근성이 우수한 관악구의 가장 큰 장점이 적용되지 않는 단지로 보여 가장 마지막 순위를 주었다. 건영3차는 구축, 구 외곽이지만, 신림선 경전철이 뚫려 강남접근성이 크게 개선된 것으로 보인다. 이런 이유로 이번에 상승장이 온다면 전고점 보다는 좀더 올라가지 않을까 하는 기대감에 1순위를 주었다. 마지막으로 중계금호타운은 학군이 가장 중요한 입지요소인 노원구에서 도보로 학원가를 이용가능한 단지이고, 동북선 개통의 호재(2026년)도 가지고 있다. 하지만, 아직 가격이 전저점에서 8% 오른 것을 봤을 때 상승장을 만나면 오를 여력이 있지 않을까.하는 생각에 투자를 고려해볼 만한 단지라는 생각이 들었다.

건영3차와 중계금호타운은 매임을 통해 실제 투자가 가능한지 더 알아보고자 한다.