[내집마련 기초반 38기 65조 There you go!(65)조] 오캄의 내집마련 예산 계산 및 후보 단지 정리하기

 [내집마련 기초반 38기 65조 There you go!(65)조] 오캄의 내집마련 예산 계산 및 후보 단지 정리하기

1단계 예산 액셀 파일로 내집 마련 예산 계산하기

1)종자돈과 소득 확인하기

너나위님이 주신 마법의 <내집마련 예산 계산하기 프로그램>으로 우리 3인 가족이 이사갈 집을 지금부터 찾아봅니다.

1단계는 가지고 있는 소득과 자산의 규모를 파악합니다.

현재 우리 부부의 자산을 계산해보고, 소득도 세전 세후로 나눠서 따져봅니다. 세전 소득으로 대출과 규제를 계산해봐야 하고 세후계산을 해서 실질적인 수중에 남게되는 돈을 알아야 대출받은 돈을 얼마나 1개월마다 정확히 얼마의 돈을 내야 문제가 생기지 않는지 실질적인 계산을 해 봅니다.

2) 정책대출에 해당되는지 확인합니다.

저희는 신혼부부도 아니고 이제보니 소득도 많네요. 갑자기 대출 많이 받을 수 있는 자격과 능력을 갖춘 남편이 대견합니다.(???) 디딤돌대출이나 특례보금자리론 둘다 해당되지 않으므로 2단계는 넘어갑니다.

즉, 일반대출로 가능합니다.

3) 우리 가족 소득으로 감당가능한 대출액을 확인합니다.

오~ 앞으로 과연 이렇게 생활비를 줄일수있을까요?

무리하지 말아야 할텐데……생활비를 보니 일단 무리하는것 같군요.

그래도 새마음 새출발로 앞으로 가계부도 잘 쓰고 외식도 줄이고 부가가치 높은 지출을 더 줄이기로 결심 해봅니다.

굉장히 고무적인 일은 아들한테 들어가던 입시 지출이 이제 빠지게되면 재무상황이 꽤 괜찮아지고 대학생 아들이 학생과외 알바라도 하면 본인 지출을 감당할것 같습니다. 그러면 자연스럽게 더 여유가 생기겠네요.

4) 대출 종류별 한도 적용한 대출가능액을 확인합니다.

일반대출 ㅇㅇㅇ,ㅇㅇㅇ,ㅇㅇㅇ 까지 확인합니다.

오..우리 가족 소득이 생각보다 괜찮네요. 기대보다 대출도 엄청 많이 나오고 현재 자산과 합쳐서 갈 수 있는 선택지가 생각보다 괜찮습니다.

물론 워밍업 강의로, 이미 이 선택지를 제가 고르지 않을것이라는걸 잘 알고있고, 워밍업강의 이전부터도 이렇게 가지 않을것이긴 했어요.

이미 열반 중급, 열반기초(only강의), 저평가아파트(특강)을 들으며 살짝 머리가 트이게 되었거든요. 어쨌건 월급쟁이는 좋은회사와 대출을 레버리지 하긴 해야합니다.

5) 규제지역과 비규제지역별 대출가능액을 확인합니다.

저희집은 일반대출로 LTV 적용해서 상한가 제한 대출가능액을 다시한번 확인합니다.

6) 매매가 한도별 대출가능액 확인합니다.

규제지역과 비규제지역의 매매가 한도에 따른 대출 가능액과 예산한도액을 다시 비교해서 확인합니다. 

7) 6억 초과 대출 확인합니다.

내가 사고싶은 집(우리집 종자돈과 대출이 합쳐진 상한선을 높게 잡아본)의 매매가를 입력해보고 규제지역과 비규제지역의 대출을 비교해봅니다.

8) 최종예산을 확인합니다.

※ DSR 까지 점검합니다.

2단계 : 전국 평당가 자료로 내집마련 가능한 지역 알아보기

최종예산 +20% ~ 30% 까지 예산을 측정해서 매매가 어느 가격 선까지 후보로 둘지 결정합니다. 정보가 아주 정확하지 않아도 살 수 있는 집이 어디 있는지 알아보는 과정이 중요하기에 고르는 작업에 의의를 둡니다.

아래표는 샤샤와함께님이 강의과제꿀팁에서 넣어주신 전국평당가 자료를 다운받아 캡쳐했습니다.(샤샤님 감사합니다)

최종예산 00억~00억

3인가구 20평~30평 목표

안전한 우량주가 목표이므로 서울 강남3구와 용산, 여의도, 양천구, 동작구, 성동구, 광진구, 마포구, 강동구 등까지만 고려합니다.

(하지만, 여기서 그러면 안되지만 개인선호도를 고려하여 양천구, 용산, 마포구는 빼봅니다. 각각의 나름대로 이유가 있는데요, 저평가 물건을 찾아서 구입해야 하는데 사심이 들어가면 물건보는 눈이 흐려지겠죠....)

√체크1 위 평당가 자료에서 지역별 평균 매매가격 선을 확인하고 내집마련 가능한 ‘구’ 또는 ‘시’를 찾아봅니다.

√체크2 강남 접근성, 그리고 나와 가족의 직장 접근성을 고려하여 지역 선정하기

3단계 : 네이버 부동산에서 단지 찾기

단지 후보 리스트중 강남 소요시간, 본인 직장 소요 시간 체크하여 선정하기 – 최종 후보단지 선정

직장 출퇴근 소요시간을 체크 하지 않아도 되는 상황이 있고, 몇 달후 자녀의 대학교의 위치가 최종결정(진짜최종)되면 그에따른 세부적인 결정들을 할 계획입니다. 여러 선택지가 있기 때문에 지금 최종 결정할 수는 없고 어려운 결정들도 아니기에 부담은 없습니다. 잘 골라서 상황만 적절히 만들면 됩니다.

즉, 위치 선정은 전국 어디든 자유로운 상태이고, 투자의 관점으로 보유지와 거주지를 분리할 수밖에 없는 상황이고 투자를 더 많이 생각해서 결정하면 됩니다.

한가지 추가적으로 부모님들 양가, 시댁과 친정이 다 강남쪽에 계시므로 이왕이면 강남접근성이 좋진않아도 아주 불편하지 않을정도를 고려해봅니다.

마지막것만 서울이 아닌 세종시를 찾아본것인데, 남편 직장은 서울이지만, 프로젝트 일로 당분간 남편만 월세로 세종시에 거주중인데(주말마다 서울에 옵니다) 세종시가 투자목적으로도 좋다면 매매를 고려해보면 어떨까 생각해봅니다. 그런데, 월부강의를 듣다보니 이런 생각은 좀 위험한 생각이라는 느낌적인 느낌이...살짝듭니다. 잘 모르겠으니 공부해보겠습니다.