1.내집마련 예산 계산하기

저는 작년에 이직을 해서 연봉이 올해와는 다르지만 일단 보수적으로 작년 기준으로 작성하였습니다. 세후로 월급을 받아서 오랜만에 원천징수 영수증을 확인해서 제 세전 소득을 정확하게 알게 되었습니다.

2단계 : 정책대출에 해당되는지 확인하기

정책 대출은 해당사항이 없어서 일반 대출로 넘어갔습니다.

평소 가계부를 써오지 않았어서 생활비를 계산할 때 난감했습니다. 지난 카드 사용 이력과 통장 잔고를 보며 계산해본 결과 생활비를 너무 많이 쓰고 있다는 것도 알게 되어 저의 현재 문제점을 정확하게 파악할 수 있었고 많이 반성하는 기회가 되었습니다.

일반대출만 가능했습니다.

비규제지역 기준 종잣돈*7/3으로 LTV 70%를 고려한 대출 가능 금액을 산출하였습니다.

6단계 : 매매가 한도별 대출가능액 확인하기

7단계 : 6억 초과 대출 확인하기

조사한 매매가 기준으로 확인한 결과 6억 초과분에 대해 7천까지 대출 가능했습니다.

비규제지역 기준 계산된 최종예산은 6.9억이었습니다.

매우 보수적인 기준으로 계산하였으며, 저는 내집마련 혹은 전세끼고 매매 둘 다 고려하고 있기 때문에 추후 상황을 고려하여 최종예산 20% 조금 안되게 증가시킨 8억으로 최종 예산을 결정하였습니다.

*DSR 점검

dsr은 문제 없었습니다.

2.예산 범위 내 지역 알아보기

저는 직장 위치가 추후에도 계속 바뀔 수 있어서 직주근접을 고려하기 어려웠습니다. 직장 특성상 경부라인 경기 남부쪽 직장으로 옮길 확률이 높고 자차로 고속도로를 자주 다니는 것을 고려했습니다. 예산에 해당되는 단지 중 가장 최상급지인 곳으로 선정해보았습니다.

이를 고려하여 최종 선정한 지역은 강동구, 성남시 수정구입니다.

3.네이버 부동산에서 맞는 단지 찾기

예산에 비해 평당 매매가가 비싼 상급지에서 단지를 선정했습니다.. 연습삼아 해보는 것이니까요...예산 안에 드는 아파트 중에 23년 1월기준으로 많이 반등하지 않고 비교적 보합상태인 단지를 추려보았습니다.

명일동

성남

4.강남역 소요시간 체크하기

명일ㅔ 지하철 1시간 (2번 환승)

성남 지하철 47분 (1번 환승)

5.최종 후보 단지 및 느낀 점

막연하게 서울에 내집마련은 어렵다고 생각해왔는데, 직접 구체적인 최종예산액을 최대한 보수적으로 잡고 단지를 찾다보니 생각보다 서울 상급지 내에도 내가 살 수 있는 매물들이 있어서 놀랐습니다. 과제를 하면서 가장 어려웠던 것은 아무래도 직주근접이 정해지지 않아서 최종 지역을 선정하는데 어려움을 겪었습니다. 내집마련기초반이지만 저는 직장 위치가 아직 가변적이라 내집마련보다는 투자 관점의 집을 찾고 있었기 때문입니다. 따라서 일단 직장 위치를 대략 수원, 화성, 성남, 하남, 강동 쪽으로 예상하고 지역선정을 하였습니다.

그 중 상급지인 강동구와 성남 수정구를 선정하고 단지를 찾아나갔습니다. 단지 바이 단지이지만, 23년 1월을 기점으로 많이 반등한 지역도 있었지만 그 지역들보다 상급지임에도 불구하고 비교적 반등하지 않은 지역이 있다는 것을 알 수 있었습니다. 그 중 강동구의 경우 명일동은 고점대비 굉장히 많이 하락한 것처럼 보이는데 매물이 많이 없고 최근에 6천정도 호가를 내린거로 봐서 아마 급매인 것 같습니다. 이 아파트가 아니더라도 만약 내가 관심단지 여러곳을 계속 시세트래킹하고 있었다면 급매인지 알고 기회를 잡을 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 아 그리고 생각보다 강동구 끝자락과 성남 수정구의 강남역 접근성이 안좋다는 것도 알게 되었습니다.

또한 서울 내 많은 단지들이 전세 매물이 급감했다는 것도 느껴졌습니다. 지금 매매가가 보합세를 보인다면 전세가가 좀 더 오른 후에 갭투자로 들어가도 되겠다고 생각했습니다.