[내집마련 기초반 1기 1조 보물이] 보물이의 후보단지 입지 분석 과제

23.10.19

STEP1 내집마련 후보단지 기본정보

아파트명 : 철산주공13단지

위치 : 경기 광명시 철산동 241(도로명 철산로57)

STEP 2 각 입지요소별 등급 구분하기

-1. 직장 : 등급 C / 종사자수_93,906명 / 사업체수 18,577

(추가할 수 있는 내용- 500인 이상 사업체수 7개, 300인 이상 11개(2019년 기준)

(인근 대기업 : 기아 AutoLand 광명 / 인근 산업단지:가산디지털단지, 구로디지털단지)

-2. 교통

-후보단지에서 강남까지의 접근성 : 48분 (1시간 이내), 가산디지털단지 15분, 구로디지털단지 30분 이내

-후보단지에서 산업단지까지의 접근성 :

-3. 학군

-_광명광성초등학교, 광명중학교 : 학업성취도 : 71.2 %(85%가 되지 않음-학군이 중요한 지역은 아님)

-인근 학원가: 철산역 주변과 하안 주공 4단지 근처에 학원이 많은 편임. 평촌과 비교하기에는 적음.

-4. 환경

-1km이내 백화점이나 대형 마트는 없고 2km 정도 나가야 함.

-1km 이내 대학병원 , 종합병원 없음

-철산역 역세권으로 재건축 이슈가 있음.

STEP 3. 각 후보 단지의 입지 비교해보기

- 후보 단지들의 입지를 비교해보고 최종 순위 매기기

자음과 모음님께서 깨뜨리라고 했던 일반인의 로직에 따른 선호도 높은 아파트, 호재가 있는 아파트에 자꾸 눈이 간다.

수치화하여 객관적으로 분석하는 것이 필요하겠다.

- 교통,학군,환경 등의 입지 요소에 따라 나에게 맞는 단지 찾기

투자자의 포지션으로 정했기에 현재 실거주하는 금액을 유지하고 종자돈으로 투자를 하기로 했고 나에게 맞는 단지는

찾지 못했다.

STEP 4. 최종 선택 및 느낀점 적기

가본 곳 중에 제일 가고 싶은 곳으로 조사를 하긴 했다. 거주와 투자를 분리하기로 했기에 철산 주공 13단지는 사실 나의 예산에 맞지 않는다. 전세가와 매매가 차이가 많이 난다.(재건축에 대한 기대 때문으로 보인다.) 실거주로 집을 구입할 생각은 현재 없다. 투자 가치로 광명과 안양 중 저평가 된 곳에 저평가 된 단지를 더 찾아보는 것이 필요하겠다.
조원들과 광명 철산동과 하안동 소하동, 평촌의 평남과 평북, 호계동 일부를 분위기 임장과 단지 임장을 하였는데 모든 단지를 시세를 파악하고 매물을 본 것이 아니기에 어떤 것이 저평가 되어 있는지 잘 모르겠다.
거래량과 전고점, 전세가율을 비교하며 세세하게 분석하는 것이 더 필요하고 앞마당을 제대로 만드는 것이 중요하다는 것을 느꼈다.

광명 임장 - 철산역 주변 상권들- 학원, 병원이 많이 보였음.