부산 남구 대연동 대연힐스테이트푸르지오 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 108조 조카인]

▶ 아파트명

부산 남구 대연동

대연힐스테이트푸르지오

2013년, 2,100세대

연식은 10년이 넘었지만 2,000세대가 넘는 대단지에 역세권 초품아라 상당히 선호할거같은 단지네요.

▶ 위치(지도)

부산 남구 수영로 345

2호선 역세권이라 BIFC, 서면으로 해운대로 출퇴근하기 편할거 같애요.

바로 앞에 대학교가 있어서 상권이 잘 갖춰져있을거 같은데 술집이 많으려나.

잘만하면 광안대교가 보일거 같애요. 뷰가 나오냐 안나오냐도 관건.

단지가 길쭉해서 아무래도 앞라인을 선호할거 같은데 확인해봐야겠어요.

▶ 입지평가

1.     직장

부산 남구 종사자수 93,774명 (약 9만 명)

남구에는 입지평가 기준으로는 9만명으로 부산 전체에서는 적은 편이네요.

그래도 BICF라는 탄탄한 직장이 있어서 그쪽으로 출퇴근하는 분들이 많을듯

아니면 서면이나 해운대 직장짱짱맨의 배후지 역할을 하려나.

2.     교통

서면 26분 / 센텀 22분 / 시청 31분 / BIFC 19분

업무지구로 연결되는 만능 부산 2호선이라, 시청까지는 30분 넘게 걸리지만

그래도 주요 업무지구까지 대중교통으로는 30분 이내에 갈 수 있네요.

근데 자차로는 20분만에 갈 수 있으니까.. 교통은 나쁘지 않은거 같아요.

제3황령터널이 들어온다는 소문이 있다지만 흠흠

3.     학군

남천중 88.0%, 분포중 91%

우선 용소초등학교 초품아라서 여긴 초등학생 학부모가 참 안심되는 단지일거 같애요.

바로 옆에 초등학교가 있는게 아니라 단지 안에 초등학교가 있다니.

그래고 중학교는 남천중학교에 배정될거 같은데요. 여기 학업성취도는 비율 88%로 높네요.

게다가 특목고 진학률도 6.5%라서 오.. 여기 학생들 참 공부 열심히 하겠네 싶었어요.

길 건너 남천동에 학원가도 이용할 수 있으니 말이죠.

근데 남쪽으로 대연고가도로 넘어 LG메트로시티가 있는 용호동에 분포중은

학업성취도 91%에, 특목고를 10.6%나 보낸다고 하네요. 과연 여기서 넘어갈지.

4.     환경(편의시설)

반경 1km 내 대형마트, 백화점, 대학병원 없음 

이야 다 좋은데 이게 없네요. 원래 광안대교쪽에 메가마트가 하나 있었거든요.

근데 올해 5월에 그 땅이 6천억원에 팔려서 영업을 종료했다는 소식을 들었습니다.

마트를 가려면 차를 타고 문현동에 이마트, 감만동에 홈플러스로 가야하구요.

백화점은 뭐 서면이랑 해운대에 지하철타고 가면 되니깐.

대형종합병원은 지하철타고 수영구 광안리쪽에 좋은강안병원이 젤 가깝네요.

5.     공급

우암동 두산위브더제너스오션시티 2026년 1월 / 3,048세대

문현동 롯데캐슬인피니엘 2026년 6월 / 715세대

우암동 해링턴마레 2026년 12월 / 2,205세대

대연동 대연디아이엘 2027년 4월 / 4,488세대

이야 향후 3년 내에 공급이 1만세대 예정입니다.

특히 디아이엘은 4천세대가 넘는 롯데건설과 현대산업 컨소시움하는 대단지 스웩.

매매와 전세 하락이 예정되어있다고 봐도 무방할 정도네요

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 대연힐스테이트푸르지오 32평 현재 매매 8.8억, 전세 4.6억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 7월 매매 11.1억 전세 5.2억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 1월 매매 6.15억 전세 4.02억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 = -39%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 = 124%

이야.. 용자다 23년 1월 그 차가운 시장에서 6억대에 이 단지를 매수하다니, 그것도 33평 앞동을!

당시는 전세도 바닥이라서 정말 잃지 않는 투자를 넘어서 더 버는 투자의 정석이다.

모두가 두려움에 떨고있을때 용기내서 매수한 대구 수성구 중개거래 103동 10층 매수자님 대단합니다!

▶ 현장 사진

이런 말 쓰면 안되지만 死이네요. 단지안에 차 다닐 수 없게 막아놔서 안심이 됩니다.

아이들이 씽씽이나 자전거를 마음껏 밟고 타고 놀아도 될 정도로 말이죠.

오토바이 탄 관리아저씨가 단지 내부에 전동자전거 타고 다니는 분들께 자제 요청하는거 보니

참 여기는 아이 키우기 좋은 단지인거 같애요. (그리고 명절인사까지 해주시는 경비아저씨 쏘스윗)

단지 초입에 상권에는 병원, 학원, 아이들분식집 이런게 모여있는 4층짜리 상가가 있어서

멀리까지 나가지 않고도 해결할 수 있는게 많구나 싶었습니다.

게다가 단지 가운데는 차 마실 수 있는 공간과 도서관이 있어서 참 완벽했습니다.

▶ 투자 결론

우리 대연힐스테이트푸르지오는 뒷동은 8.0억이라 좀 싼거 같은데,

이번에 수익률 계산한 앞동은 8.8억이라 살짝 비싼거 같다는 느낌이 들었습니다.

물론 전고점인 11억 대비하면 3억이나 싼 가격인데, 알고 있는 다른 단지랑 비교를 해봤거든요.

8억후반대면 옆동네 수영구에 광안쌍용예가도 매수할 수 있어서 그렇게 생각했습니다.

그래도 명실상부 대단지 역세권 초품아에 4층이상 물건이라 환금성은 좋았습니다.

다만 지금 전세가율 52%로 투자를 하게 되면 투자금이 많이 들어갈 뿐더러

수익은 2억대로 많지만, 수익률은 50%라서 투자로 접근하기엔 좋지 않다고 봤어요.

그리고 아까 공급에서 살펴봤듯이 1만세대.. 자신없습니다..

▶ 마무리

투자로 봤을 땐 좋은 투자는 아니지만 실거주로 매수하기엔 괜찮을거 같습니다. 단 8억으로 네고!

그런데 2027년까지 대연동 재개발구역 일대에 1만세대 입주가 예정되어있어서

매매가와 전세가가 무너질 것은 분명하고, 그때 급매 물건이 참 많이 나오지 않을까 싶습니다.

예의주시 합시다!