안녕하세요~ 오늘하루도 단디하게! 단디한하루입니다^^
열반스쿨 기초반 강의 2~3주차 과제인 ‘아파트 수익률 분석 보고서’를 작성해보았어요!
2주차 너바나님께서 투자 원칙인 ‘저환수원리’에 대해 설명해주시는데,
저환수원리를 적용하여 아파트를 분석해보았어요~
최근 단지 임장을 다녀오며 이번달 평촌 뽀개기 목표인 저는
아파트 ‘인덕원마을삼성’ 수익률을 분석해보았습니다 :)
평촌에 관심있으신 분들, 보시죵!!
▶ 아파트명
인덕원마을삼성 ('98. 1314^) (안양시 동안구 관양동)
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 (B)
안양시 동안구 종사자 수 (약 18만명) (사업체 수 약 4만개)
2. 교통 (A)
-강남 접근성 :: 평균 40분
강남역 37분(1번환승) / 여의도역 48분(1번환승) / 시청역 47분(1번환승)
-안양 산업지구에서 근무
ls타워 28분(환승x)
3. 학군 (C)
인덕원중학교(72.5%)
4. 환경(편의시설) (C)
역세권.
대형마트나 백화점 X. 롯데하이마트. 롯데시네마
초품아(인덕원초). 큰 천 바로 앞(학의천).
스타벅스 3개
5. 공급 (B)
안양 동안구 호계동 / 평촌어바인퍼스트더샵 2024.10. / 304세대
안양 동안구 호계동 / 평촌두산위브더프라임 2025.06. / 456세대
안양 동안구 호계동 / E편한세상평촌어반밸리 2026.10. / 458세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
(왼: 24평 / 오: 32평)
현재 같은 투자금인 4억. 전세가율이 58%정도여서 둘 다 후보로 놓고, 전세가 올라오기를 기다려볼것 같다.
같은 투자금이면 32평이 나을 것같다. 전고점이 더 높게 찍힐 것이고, 매도시 매매가 수익이 더 날 것이기 때문.
▶ 현장 사진
(단지임장 240907_ 직접 찍은 현장사진)
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | X. (전세가율 58%. 전세가 더 기다려야함) |
환금성 | 수시 매도 가능 | O (4층 이상 매물로 보기. 역세권&평촌학원가 이용가능&강남접근성 좋음~ 손바뀜 자주 될듯) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | O (저점 매수시 24평 수익률 78%) |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X,O (강남접근성은 평균 40분으로 입지독점성 높으나, 현재 적정전세가율이 아님. 전세가 기다리자) |
리스크대비 | 역전세 대비 | O (현재 투자한다면, 전세 계약일을 2026.10 뒤로 맞추자) |
→ 저평가, 원금보존에서 충족하지 않으니 이 물건은 지금 매수하지 않는다.
이 물건은 후보단지에 넣어놓고, 전세가가 올라올때까지 기다린다.
댓글
