흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 100조 Not근로But아파트사시조 칸초백만원]

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

                                                 X

지역 내 비교시

-      현 가격 34평 기준 18.3억/7.4억으로, 트들과 비교해보면, (흑석센트레빌2차 16.7억/8.2억, 흑석자이 17.5억/8.5억, 푸르지오 16.2억/8억, 한강센트레빌 18.4억/9억) 중앙대 상권과 연결성이 좋고, 흑석역과 상대적으로 가까워서 적정 가격으로 형성되어 있음.

지역 간 비교시

-      성동구 레미안옥수리버젠: 언덕이 많고, 낮은 학군에, 교통이 좋아 신혼부부들이 많이 산다는 점에서 비교해봄

-      옥수리버젠이 교통과 직장 등급 모두 1단계식 높으며, 또한 지역의 급지도 성동구가 동작구보다 높다. 그럼에도, 매매가가 2억밖에 차이가 안난다면, 롯데케슬에듀포레가 저평가 되어있다고 보기는 어렵다고 생각한다.

수시 매도 가능

O

545세대로 준수한 세대수. 하지만 시장이 안좋을때는 몇 달째 거래가 없는 경우도 있으니 유의해야함.

수익률

투자금 대비 수익률

X

전고점 대비 -7%로 전고점 회복하더라도 큰 수익을 기대하기 어렵다. 또한, 10년 내 2배의 수익을 벌기 위해서는 29억이 되어야 하는데, 이정도의 상승을 기대하기는 쉽지 않아 보인다.

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

X

전세가율 40%로, 전세 가격이 너무 낮아서, 시장이 흔들리면 원금보존이 어려울 수 있음. 반면 입지독점성은 있음. 추후 3년간 공급이 1821세대 입주 예정으로, 적정 공급량(5661세대) 대비 0.3배밖에 안됨.

리스크대비

역전세 대비

X

시장의 변화에 따라 전세가 변동이 매우 큼(4.9억~11억) 역전세 리스크가 꽤 되며, 전저점으로 내려갈 경우, 2.5억원의 역전세가 날 위험이 있음.