▶ 아파트명
부천시 상동 백송풍림아이원
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장(S)
구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
수도권 | 경기 | 부천시 | S | 318,670 | 87,889 |
2. 교통(B)
강남 1시간 8분 / 여의도 50분 / 시청 59분
3.
학군(B)
상일중 89%, 부인중 85% 우선 배정 → 후에 상동중 88%으로 배정된다고 함
의외로 상일초 수요가 있음 (신혼부부, 영유아, 초등학생 자녀를 둔 부모들의 수요가 꽤 있는 것으로 파악됨)
4. 환경(편의시설)(S)
현대백화점, 롯데백화점, NC백화점, 홈플러스, 이마트 있음
종합병원인 부천순천향 병원도 중심부에 같이 위치해 있어, 7호선 라인을 따라서 인프라가 굉장히 잘 갖춰져 있음.
5. 공급(S)
2024년도 183세대 공급 외 추가공급 없음
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶ 현장 사진
+) 주차장은 여유 있고, 세대와 직접 연결은 안 되어 있다고 함
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | (X) 냉정하게 평가하면, 저평가는 아닌 것 같다 |
환금성 | 수시 매도 가능 | (O) 학군/ 환경(균질성, 유해시설 적음)에 대한 수요는 탄탄하다. 현재 전세 매물 없음/ 다만, 현재 매매 매물이 많이 쌓여 있는 상황_ 소진되는 양상을 지켜봐야 이 단지의 정확한 환금성을 알 수 있을 것 같다. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | (X) 매매 5.4억/ 전세 4억/ 매전갭 1.4억 수익률 150% = 매매가 7.5억 (연 수익률 15%) 수익률 100% = 매매가 6.8억 (연 수익률 10%) 전고점이 6.67억이어서 수익률 100%는 달성 가능할 것 같지만, 주변에 더 넓은 평수와 입지를 갖춘 아파트들이 많아서 수익률 150%달성은 부침이 있지 않을까 싶다. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | (X) 전세가율 74%(호갱노노_경기도 전세가율 기준인 80% 못 미침) 입지독점성은 있음_ 주변 빈땅 없고, 재건축 재개발 외에는 추가 공급 어려움 |
리스크대비 | 역전세 대비 | (O) 향후 3년 동안 공급이 없고, 현재 전세물건이 부족한 상황이어서 역전세의 리스크는 비교적 낮은 것으로 판단된다. |
==> 결론: 장바구니에 넣어 놓고 지켜보되, 바로 투자한다면 더 저평가 되어있는 다른 물건으로 투자한다.
댓글 0
맑다 : 해맑아님, 역시 선배님답네요. 많이 배우고 갑니다~ 화이팅!
히싱 : 해맑아님! 역시 깔끔한 수익률 보고서네요^^ 과제하는데 참고 많이 했습니다 ㅎㅎㅎ