아파트 수익률 보고서
▶ 아파트명
서울 종로구 홍파동 & 송월동 경희궁자이2단지
▶ 위치(지도)
종로구는 강북에 위치하였으며 성북구, 동대문구, 중구, 서대문구와 인접해 있다.
주요업무지구 중 도심업무지구를 품고 있는 직장 입지요소가 최대 강점인 지역이다.
지리적으로 종로구의 서쪽에 위치한 단지이며, 서대문구와 인접해있다.
또한 3호선(독립문역), 5호선(서대문역)이 도보 10분이내 거리에 있다.
종로구는 아파트가 20개 미만으로 신축 대규모 단지가 귀한 특징이 있다.
▶ 입지평가(종로구)
1. 직장 : A
- 사업체수 : 74,562개
- 종사자수 : 275,063명
- 500명이상 사업체수 : 60개
단 종로구는 중구와 도심업무지구로 연담화되어있어 등급은 A이지만, S와 같은 입지를 가진다.
2. 교통 : A
- 강남 46분
- 시청 23분(자차 7분)
- 여의도 24분
도심업무지구는 대중교통보다는 자가차량 비율이 훨씬 높지 않을까?
거의 모든 대기업 및 공공기관 예상시간이 자가차량 10분이내다.
3. 학군 : C
- 대신중학교 74%, 특목고 진학률 0.8%(1명)
- 학원가 : 없음(아실, 호갱노노)
- 종로구는 학군이 거주지 선택요소가 아니다.
4. 환경 : C+
- 반경 1km 이내에 백화점 및 대형마트 없지만, 반경 1.6km 거리에 롯데백화점, 신세계백화점, 롯데마트 있다.
- 단지 주변으로 주택가가 형성되어 있어 균질성은 떨어지지만, 동쪽으로 경희궁 및 공원뷰를 선호하고 종로구 내에 단지의 희소성으로 선호도가 높아 꾸준한 수요가 있다.
5. 공급 : S-
- 종로구의 적정수요(인구수(13.8만명) * 0.5%) 약 700세대이며, 향후 3년간 공급은 아예 없다.
- 종로구 자체 공급은 없으나, 인접한 동대문구 1만 세대, 서초구 7천세대, 강동구 1.6만세대가 공급이 예정되어 있다.
- '24.9월 현재 기준으로 2년 뒤 전세만기 시 전세 세팅에 대한 리스크는 없으며, 잔금 및 대출이 어려워 세낀 물건, 주전 물건을 중점적으로 접근해야 한다.
▶ 과거시세
최근 전저점(23년초) 대비 25% 이상 상승하여 현재는 전고점을 돌파한 가격으로 보인다.
▶ 수익률 분석
현재 이미 전고점을 뚫고 상승하고 있는 추세다. 투자금 8억 후반으로 필요한 상황이다.
10년간 연평균 수익률 10%를 달성하려면 호가 기준 26.6억이 되어야 한다.
지역내에서 가장 선호하는 단지이기 때문에 오랫동안 보유해나가는 측면에서는
좋은 자산이라고 생각하지만 현재 가격 자체가 싼가? 라는 질문에는 그렇지 않다.
23년초에 취득했다고 해도 수익률 측면에서는 아쉬운 선택일 것 같다.
현재 기준으로 17~18억대 단지 중에서 비교할 만한 단지가 있을까?
▶ 현장사진
단지의 동간거리는 넓고 쾌적했으며, 대단지의 안정감이 느껴졌다. 입구에서 바로 주차장으로 연결되며, 단차가 있지만 곳곳에 엘리베이터가 배치되어 있어 불편함 없이 이동이 가능하다. 지상공원화로 단지내 조깅, 산책하는 주민들이 많았고, 단지내 커뮤티니가 잘 형성되어 있다.(독서실, 카페, 헬스 등)
단지상가 이용이 편리하게 되어있지만, 큰 도로를 기준으로 맞은편에는 시장 및 주택가 상권이 형성되어 있어서 뉴타운과 같은 신도시 느낌은 떨어진다. 직장이라는 큰 입지요소로 인해 땅의 가치가 워낙 높은 지역임을 감안하면 현재의 시세와 선호도가 충분히 수용할 수 있는 수준인 것 같다.
▶ 투자결론 : 투자 NO. 같은 투자금으로 역삼래미안 25평 가능.
1. 저평가 : X
지역내에서 가장 선호되는 단지이기 때문에 가장 높은 시세를 형성하고 있다. 절대적 저평가 측면에서는 이미 전고점을 돌파하여 저평가되어있지 않다고 판단했고, 상대적 저평가 측면에서도 마포 신축 단지보다도 비싸고, 영등포구 랜드마크보다 비싸다. 성동구 e편한세상옥수파크힐스와 비슷한 가격을 형성하나 해당 단지 또한 전고를 한참 넘은 상황이다. 헬리오시티와도 비슷한 가격을 형성한다. 결론적으로 송파구, 성동구, 종로구, 동작구(흑석), 영등포구 등 비슷한 가격대를 형성하는 단지들이 많이 보인다. 더 싸다는 느낌은 아니다.
2. 환금성 : O
1~3층 및 탑층 아니며, 천세대 넘는 지역내 랜드마크.
3. 수익성 : O
수익률은 한참 떨어지지만, 지역내 랜드마크로 장기보유한다면 충분히 200%는 달성할 것으로 생각함.
4. 원금보존 : △
현재 전세가율은 약 50% 수준이나, 서울 핵심업무지구내 랜드마크 단지이므로 강력한 입지독점성이 있다.
5. 리스크 관리 : O
현재 시장상황으로는 역전세는 없을 것으로 생각함. 주변 지역 공급상황도 2년 뒤 전세세팅과 관련하여 어렵지 않게 가능할 것.
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