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▶ 아파트명
성남구 분당구 시범단지한양아파트
▶ 위치(지도)
경기 성남시 분당구 중앙공원로 17
*화면 캡처는 카카오맵(https://map.kakao.com/)에서 찾은 후 [윈도우+쉬프트+S]
▶ 입지평가
1. 직장 S(30만명이상)
성남시 종사자수 534,792명 (약 53만 명)
성남시 분당구 종사자수 약 35만명
*내강의실-교재 다운로드에서 “월부_열반스쿨기초반_직장데이터” 다운로드 후 종사자수 확인
2. 교통 S(강남 30~40분 근접, 자가용30분이내)
대중교통 기준 (지하철, 버스로 이동시간)
강남 40분이내 / 여의도 70분 / 시청 60분
*카카오맵 https://map.kakao.com/ 길찾기
*근처 주요 직장까지 대중교통을 이용한 소요시간 확인하기
3. 학군 S(대부분 95% 이상)
서현중 95%, 수내중 96%
*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기
4. 환경(편의시설) A(롯데백화점 분당, AK플라자 도보가능/걸어서는 무리이나 차로 15분거리에 현대백화점1개)
(분당구 백화점) 롯데백화점 분당점, AK플라자(백화점X)
현대백화점 판교(2.5km/15분), 분당 서울대학교 병원(5.3km/30분이내)
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
5. 공급 S
2024년 신혼희망타운 1,123세대
*아실(https://asil.kr/) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*교재 다운로드에서 “월부_열반스쿨기초반_아파트수익률계산기” 다운로드 후 자동 계산하세요!
현재 시세: 시범단지한양아파트 32평 현재 매매 13억, 전세 6.3억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 8월 매매 15.8억 전세 7.4억 갭 8.4억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 4월 매매 12.1억 전세 6.5억 갭 5.6억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (158000-130000)÷(158000-74000)X100 = -33%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (130000-121000)÷(121000-65000)X100 = 16%
▶ 현장 사진
*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
|---|---|---|
저평가 | 비교평가 | O. 지역 내에서 보았을 때, 입지독점성 있음. 교통편리 및 환경 좋음. |
환금성 | 수시 매도 가능 | O. 1,000세대 이상 아파트. 34평형의 경우는 현재 매물도 많이 안나온 것 같고 그나마 호가로 나와있는것도 17억으로 높게 잡혀 있음. 이 평수가 세대수(351세대)로 작아 매물량이 적지 않을까 판단되며, 실거래가 확인도 적은 편임. 다른 부분에 있어서는 좋은 편이고 가족단위가 좋아하는 평수이기에 적절한 가격에 내놓기만 하면 매도는 어렵지 않을 것으로 예측되나, 거래현황사례가 적어 확신하기는 조심스러움. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 보류. 투자금 약 7억원. 50%수익률(연평균 5%)위해선 10년동안 3.5억 올라줘야함. 13억 + 3.5억=16.5억. 현재 호가 17억원대수준. 시간이 좀 더 필요할 듯. 전세가율이 약 48%로 서울권 대비 낮은편이고, 투자금이 상대적으로 많이 필요함. 이에 대비 수익률이 높은 편이 아닌 것으로 생각됨. 전고점대비 약 18%떨어진 상황으로 가격 변동현황을 지켜볼 필요가 있다고 생각됨. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X. 입지독점성 있음. 전세가율 약 48% 으로 낮음. 입지독점성은 있음(수요량대비 공급량 부족, 강남접근성 40분이내 거리) |
리스크대비 | 역전세 대비 | X. 갭차이가 최소 5~ 8억이고 더 벌어질 가능성도 있기때문에 리스크를 대비하기에는 투자금이 상당히 많이 들것으로 생각됨. |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^
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