▶ 아파트명
서울특별시 성동구 옥수동 삼성아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 ( A )
성동구 종사자주 203,221명 (약 20만명)
2. 교통 ( A )
강남 39분 / 여의도 26분 / 시청 24분
3. 학군 ( C )
옥정중 ( 학업성취도 79% )
4. 환경(편의시설) ( C )
1km 반경내에는 마트, 백화점 전혀 없음.
롯데마트행당역, 현대백화점 압구정본점, 순천향대학병원(반경 2km)
5. 공급 (S)
청계리버뷰자이 2027. 02. (1670세대 입주예정)
--> 1670 / 3 = 557 (연평균 입주량 ) : 적정수요(1000)의 1/2
적정수요 : 1000 ( 200,000 X 0.5% =1,000 )
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 옥수 삼성 평26 현재 매매 13.7억, 전세 6억
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
옥수 삼성 (1999년식/1,114세대/ 26평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 10월 | 2023년 02월 | 2024년 9월 |
매매가 | 142,000 | 104,000 | 137,000 |
전세가 | 70,000 | 47,200 | 60,000 |
투자금 | 72000 | 56800 | 77000 |
고점에 매수 시 수익률 | -7% | ||
고점 매수 시 순수익 | -5,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 58% | ||
저점 매수시 순수익 | 33,000 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 중구 중림동삼성래미안 23평과 비교평가 : 중림동 삼성래미안보다 저가 매수시 수익률, 수익액이 크다. 현재 고점대비 -7% 이므로 아직 비싸고 저평가되었다고 볼수 없다. (저평가 x) 저가 매수시 수익률, 수익액이 크다. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 수시 매도 가능 ( 0 ) |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 고점매수시 (3년후) 현재 -7% 저점매수시 ( 1년 7개월후) 현재 58% |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 고점매수시 (49%전세가율), 저점매수시(45%전세가율) 서울 적정전세가율 60%대비 전세가율이 낮은 편이므로, 전세가 상승이 기대된다. 향후 3년간 입주예정물량이 적정수요 1배 이내이므로 입지독점성이 있다. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 고점대비 역전세 금액이 1억정도이므로, 이에대한 리스크대비가 필요함. |
결론 : 2024년 9월 시세는 고점대비 -7%이므로 아직 비싸고 저평가되었다고 볼 수 없다.
게다가 전세가율이 50% 이하이므로 투자금이 많이 필요하고, 향후 전세가율이 높아지면 역전세 대비도 함께 고려되어 할 것으로 보인다. 그러나 교통입지가 뛰어나고 한강변 전망이 좋아 관심을 가지고 시세추이를 살펴보아야 할 것 같다.
월부_열반스쿨기초반_아파트수익률보고서_옥수삼성_2409.docx
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