대전시 유성구 관평동 대덕테크노밸리10단지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 롸잇나은]

▶ 아파트명

대전시 유성구 관평동 대덕테크노밸리10단지아파트 

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.   직장

유성구 종사자수 204,522명 (사업체수: 37,275)

대전에 있는 종사자수 300인 이상 사업체 49곳 중에서 32곳이 유성구에 위치

국제과학비즈니스벨트, 대덕연구개발특구, 대전장대산단 등 5개의 산단 중 3곳이 유성구에 위치

유성구는 대전 내에서 직장 수요가 많은 곳
 

2.   교통 
대덕연구개발특구 6분
대덕밸리 15분
서구 정부대전청사 20분
주요일자리까지 30분이내로 이동 가능함

3. 학군

동화초등학교 학급당 24명, 용산초등학교 학급당 21명

관평중학교 93.6%, 동화중학교 92%

4.   환경(편의시설)

롯데마트 대덕점, 현대프리미엄아울렛 

(반경1KM 이내에 있음)

갤러리아백화점 - 19분 (9.6km)

대전 신세계백화점 - 16분(7.9km)

5.   공급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

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▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론 

저평가 :  유성구에서 비슷한 입지로 노은생활권과 비교해보면 생활편의면에서 노은이 좀 더 우위에 있다는 점을  생각하면 5.6억은 저평가된 금액은 아닌 것 같다.  

환금성: 지하철이 없지만 바로 옆에 산단이 있고 학원가도 있으며 공원도 있어서 매수자가 원하는 조건을 갖추고 있어서 환금성은 있다. 

수익률 : 전고점대리 15.79% 빠진 금액으로 지금 투자하면 만족스러운 수익을 기대할 수 없다. 

원금보전: 전세가율이 70%이므로 원금보전 가능하다.

리스크대비 : 유성구에는 입주물량이 많지 않지만 대전 및 주변으로 공급이 많아 리스크 대비가 힘들겠다. 

느낀점

-관평은 유성구에서 다른 지역과 연결되지 못한 곳이지만 관평 안에서의 생활은 상당히 쾌적한 느낌이다. 

특히 10단지 꿈에그린은 초품아단지이며, 바로 옆에 수변공원 접근성이 높고 가까이 상권이 발달되어 있어 관평 안에서 가장 좋아보이는 단지이며 관심단지이다. 

유성구에서 생활권 순위는 유성구 도안지구 > 노은지구 = 관평지구 
아파트 연식과 주변환경에서 관평이 좋아보이기는 하지만 노은은 교통과 세종시 접근성이 좋기 때문에 두 지역의 우열을 평가하기 힘들다.  

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^