▶ 아파트명
포항 대잠동 포항자이아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
직장
중소도시
경북
포항시
A
226,982
59,457
보통 포항의 경우 포스코 인근(남구)으로 제철 산업 단지가 형성되어 있습니다. 북구에는 영일만 산업단지가 형성되어 있으나 포항은 아무래도 대표적인 철강 도시이기 때문에 남구쪽의 직장과 주거 공간이 밀집되어 있습니다.
교통
직장 12분 / 포항 IC 9분 / 포항역 16분 (자차 이용)
포항터미널 18분 (도보)
지방은 어떠한 부분을 교통 입지로 봐야할까 고민이 깊었습니다. 결국 직장이 가장 중요하지 않을까 싶네요. 직장과 타지역으로 가기위한 IC, 포항역, 터미널 등 20분내로 이용 가능합니다.
학군
포항자이는 인근 중학교가 없습니다.. 대부분의 중학생들은 동지중학교나 항도중학교로 간다고 하네요. 학군 부분에서는 고민을 많이 해봐야겠습니다.
동지중학교 62.8% / 항도중학교 63.1%
환경(편의시설)
종합병원과 마트가 인근에 위치해있습니다. 하지만 단지 근처에 장례식장이 있는 부분은 마이너스로 작용되겠습니다.
공급
공급 물량이 상당히 많은 것으로 보입니다만 힐스테이트 더샵 상생공원을 제외하면 북구에 많이 위치해있습니다. 힐스테이트 더샵 상생공원의 경우 1단지 999세대 2단지 1,668세대 예정으로 완공될 경우 자이 가격이 어떻게 변동될까 궁금하네요.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
답십리 대우 (연식/세대수/평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 02월 | 2019년 10월 | 2024년 9월 |
매매가 | 63,000 | 34,000 | 45,000 |
전세가 | 37,000 | 29,000 | 36,000 |
투자금 (전세가율) | 26000 (59%) | 5000 (85%) | 9000 (80%) |
고점에 매수 시 수익률 | -69% | ||
고점 매수 시 순수익 | -18,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 220% | ||
저점 매수시 순수익 | 11,000 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | O |
환금성 | 수시 매도 가능 | O |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | O |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | △ |
리스크대비 | 역전세 대비 | X |
- 저평가 : 고점대비 30% 빠진 가격, 주변 신축 브랜드 아파트가 없는 점, 27년 입주 예정인 힐스테이트 더샵 상생공원의 분양가가 5.5억 이었던 점을 미루어 보아 저평가로 판단.
- 환금성 : 준신축 대단지 브랜드 아파트로 찾는 사람이 많아 수시 매도 가능으로 판단.
- 수익률 : 저점 전세가율 85%(5000), 저점 매수 시 수익률 220%, 현재 전세가율 80%(9000) / 과거 고점이 63,000만 이였던 것을 고려하여 수익률 양호함.
- 원금보존 : 현재 전세가율은 80%(9000)로 적정 판단되나 입지독점성이 떨어짐. 특히 학군이 좋지 못하여 내가 만약 아이가 있다면 자이보다는 인근 지역 효자 SK뷰나 풍림아이원을 더 선호할 것.
- 리스크대비 : 전세가율 80%로 리스크 관리는 가능하나 앞으로 3년내의 분양 물량이 과도함(주 거주지인 남구지역의 분양은 많지 않으나 북구 쪽의 입지 물량이 많음. 신축을 선호하는 신혼부부의 경우 북구로 많이 몰리지 않을까 생각됨)
포항자이아파트의 경우 최초의 자이라는 타이틀을 단 포항의 대장아파트입니다. 하지만 27년에 완공될 힐스테이트 더샵 아파트가 생긴다면 대장아파트라는 이름을 건내줄 것으로 예상되네요. 세대수, 아파트 단지 컨디션등 마음에 드는 요소가 상당히 많으나 학군이 너무 아쉽습니다.. 초등학교는 셔틀을 타고 이동한다고 하며 중학교도 마땅치 않네요. 학군만 괜찮았다면 투자했을 것 같습니다.
결론은 투자 보류 후 적정 매물을 다시 찾아봐야겠습니다!
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비에이블 : 크 톺톺님 과제 너무 멋져용! 하시느라 넘 수고하셨습니다~ 한번도 못뵈서 아쉽지만 항상 응원하겠습니다 마지막까지 파이팅!
원윅 : 수익률 분석 보고서 잘 봤습니다 ~! 화이팅입니다!