부산 거제동 레이카운티 수익보고서 [열반스쿨 기초반 79기 51조 모리]

◼ 아파트명

부산광역시 거제동 레이 카운티 아파트

◼위치(지도)

부산 연제구 거제동 801-8

◼ 위치평가

1. 직장 

   연제구 종사자수 (96,109)

   

    

   2. 교통

   서면역 22분/ 해운대역34분

   

   3. 학군 

   거성중학교 91.5%  거제여중 88.7%

   

    

   4. 환경

   사직동 홈플러스,CGV영화관 / 부산광역시의료원 / 부산사직운동장 

    

   5. 공급

   2025년 이후 연산하늘채엘센트럴(주상복합) 368세대

   

    

   ◼ 수익률분석

   34A타입 현재시세 매매 8억 전세 4억 (50%)

   5년 내 고점 매입시 (2023/11 입주이후) : 2023년 11월 매매 10.2억 전세 3.7억

   5년 내 저점 매입시 (2023/11 입주이후) : 2024년 2월 매매 6억 전세 3.7억

   (전세실거래가 없어 2024년 4월 일반평균가로 정함) 

   

   * 5년 내 고점 매입시 수익률 : -34%

   * 5년 내 저점 매입시 수익률 : 87%

    

   ◼ 현장사진

   

    

   ◼ 투자결론

   1) 저평가 : ✖  주변 사직동 대장 아파트들과 비교해서 싼 가격은 아님

   2) 환금성 : 🔘 4000세대가 넘는 큰 단지이고 신축이며 역세권이므로 수요가 많아 거래가 잘 될 것으로 보임

   3) 수익률 : 🔘최근 몇달 내  매매가를 살펴보면 고점과 저점 차이가 같은 평수임에도 불구하고 2억 정도 차이가 나서 급매로 나온 매물을 잘 잡는다면 수익률이 괜찮을듯함

   4) 원금 보전 : 🔘  부산의 시장이 관망 분위기거나 미분양이 다소 쌓이기는 하지만 근처 내년 공급이 별로 없고 교육이나 환경적으로도 좋은 입지이다 보니 원금 보전에 긍정적인 결론임

   5) 리스크 대비 : ✖ 근처 대규모 공급이 없고 전세금 상승폭이 크지 않아서 역전세가 일어날 가능성은 적게 보임