래미안원베일리[달감]

▶ 아파트명

래미안원베일리 23.8/2,990세대

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
서초구 종사자수 487,976명 (약 48만 명)

2.     교통
강남 21분 / 여의도 24분 / 시청 37분

3.     학군
신반포중 92.7%

4.     환경(편의시설)
신세계 강남점, 킴스클럽 강남점, 카톨릭대학교 서울성모병원
 

5.     공급

메이플자이 2025.06/3,307세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 래미안원베일리 24평 매매 34억, 전세 13억

5년 내 전고점 매입시: 2024년 8월 매매 36억 전세 14억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 6월 매매 24.65억 전세 10억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (340,000-360,000)÷(360,000-140,000)X100 = -9%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (340,000-246,500)÷(246,500-100,000)X100 = 64%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

• 저평가: 래미안퍼스티지 09년식 2400세대, 26평이 연식 더 오래됐는데 현재 최근 전세가 13.3억, 24년 7월 매매가 32억 실거래.
  네이버 호가 기준 30억에서 34억이다. 반면 래미안원베일리는 23년식 거의 3천세대, 현재 호가 기준으로 최대 4억 차이가 난다. 24.9.24일 기준 래미안원베일리 24평 34억 매물이 있고, 33억 매물도 나온 상황이다.
  그런데 래미안원베일리가 래미안퍼스티지보다 연식이 거의 15년이상 차이가 있고, 한강이란 입지요소가 막강하기 때문에 래미안퍼스티지가 호가 30억, 래미안원베일리가 호가 34억이면 래미안원베일리가 상대적으로 싸다고 생각한다.
• 환금성: 래미안원베일리 중층 환금성 있다.
• 수익률: 현재 투자금 21억(34억-13억), 100% 수익률을 기대해서 56억(35억+21억)억 정도 되어야 수익률 달성.
  옆 단지인 아크로리버파크 16년식 24평, 16년 10월 13.5억이었는데 21년 전고점 27억, 24.7월 36.5억 실거래됐다.
  8년만에 수익만 23억이 났고 2배 정도 매매가가 상승했다. 
  래미안원베일리가 23년에는 26.5억, 24년 초 29억으로 상승했다.
  그래서 27억을 바닥, 29억 정도 상승한 가격을 고려해도 투자 기간 10년 고려해서 55억까지는 매매가가 상승 가능성이 있다.
  그런 점에서 투자 기간 10년 고려해서 수익률 100%는 가능하다고 생각한다.
• 원금보존: 전세가율 38%, 전세가율은 충족하지 않는다. 
  메이플자이 25년 6월 3300세대 입주, 래미안원페를라 1000세대, 디에이치방배 26년 9월 3000세대 입주 예정으로 대비가 필요하다.
  다만 래미안원베일리보다 하위 생활권 단지이고, 현재 전세가가 상승하는 추세로 그 영향은 다소 제한적일 수도 있을 것 같다.
• 리스크 대비: 잔금 대비가 되지 않는다. 또한 2년 뒤 방배에 입주 물량이 많은 편이다. 하지만 현재 반포자이도 전세가가 11억선이어서 현재 래미안원베일리의 전세가가 싸다고 생각한다. 또한 현재 전세가율이 낮은 편인데도 불구하고 래미안원베일리의 전세 37개 월세 13개로 전월세 물량이 정리가 되는 상황이어서 전세 상승이 예상된다. 그런 면에서 2년 뒤 주변 입주로 인한 역전세 영향은 크지 않을 수 있다고 생각한다.