▶ 아파트명
송파꿈에그린위례24단지아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 – 종합 B로 판단
송파구 종사자수 – S : 400,781명 (약 40만 명)
l 위례는 성남 수정구 / 송파 / 하남이 만나는 곳. 내가 고른 아파트단지도 세 행정구역이 만나는 자리에 있다.
l 장지천과 고속도로 등으로 인해 송파 생활권과 거리가 있게 느껴지며, 성남/하남 방면으로도 마찬가지 느낌이 든다.
l 따라서 행정구역인 송파로만 판단하지 않고, 수정구와 하남시의 정보를 함께 고려해 종합 A- ~ B 정도로 판단함.
수정구 – C (86,853 명)
하남시 – B (113,692 명)
2. 교통 - A
강남 39분 / 여의도 62분 / 시청 61분
l 위치가 송파구지만 가까이에 지하철이 없다.
l 기약없는 위신선은 없는걸로 보는게 맞다고 생각한다.
3. 학군 - B
송례중학교 85.7%, 과학고 3명. 송파구 내 중위수준. 위례 내에서는 성남의 한빛중학교에 밀린다.
4. 환경(편의시설) - S
1km 내 - 스타필드 & 트레이더스
1.5 km 내 – 가든파이브 à 이마트, 현대아울렛, NC 백화점
5. 공급 - S
송파, 수정구, 하남 모두 높지 않음.
27년 12월 산성역 헤리스톤 3487세대.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 송파 꿈에그린 위례 24단지 59 현재 매매 12.95억, 전세 6.325억
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | O – 강동구 등 유사급지 지역 대비 저평가 |
환금성 | 수시 매도 가능 | O - 2년동안 바라보면서 거래가 꾸준히 일어남 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X – 갭투자시 타이밍을 잘잡아도 수익률 연 10% |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | O – 입지독점성 높고 하락폭이 낮다 |
리스크대비 | 역전세 대비 | O |
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