서울 동대문구 휘경동 롯데 낙천대 아파트 수익률 보고서[열반 기초반 81기 행복한 여우]

*아파트 명;서울 동대문구 휘경동 롯데 낙천대 아파트()2003년,239세대,2개동)

*위치 지도

*입지평가

1.직장(종사자수);146,383(약 10만명)B등급

2.교통;A등급 회기-강남역 지하철 51분

회기역-시청 지하철 19분

회기역-여의도 지하철38분

회기역-영등포 구청 지하철 40분

3.학군;휘경중학교 (학업성취도 평가65.4%/특목고 진학률1.2%)

4.환경;백화점 1개(청량리 롯데백화점)/대형마트 2개(청량리 롯데마트,홈플러스스페셜 동대문점)A등급

5.공급

적정수요;1704 

입주물량;2024년(208세대)/2025년(9810세대)/2026년(761세대)3년 토탈10,779 평균3593(적정수요의 약 3배)C등급

*수익률 분석

현재 시세;휘경동 롯데 낙천대 아파트 32평 매매7.8억 전세4.5억(나온 가격 2024년 매매,전세 실거래없음)

5년 내 전고점 매입시;2021년1월 매매 8.2억 //2022년11월 전세4.725억

5년 내 전저점 매입시;2020년3월 매매6.5억 //2020년7월 전세 4억

수익률 계산식;(수익금나누기 투자금)X100

                        수익금(매매차익)=현재매매가-과거 매수가

                        투자금(매수시 들어간 금액)=과거 매수가-과거 전세가

5년 내 전고점 매입시 수익률;(7.8억-8.2억)나누기 (8.2억-4.725억)X100=-12%

5년 내 전저점 매입시 수익률;(7.8억-6.5억)나누기(6.5억-4억)X100=52%

전세가율 57.6%

*투자결론;저환수원리에 따른 분석

(1)저평가;저평가 되어 있는가?최소 1개 이상 비교분석 필요

(2)환금성;저층,탑층,오피스텔이나 빌라는 아니나 239세대로 세대수가 작고 최근 매매,전세거래가 없는 점으로 보아 환금성이 아주 좋지는 않다고 보여짐

(3)수익률;도표에서 보는 바와 같이 고점 매매가 8.2억에 비해 현재 매매가  7.8억으로 비싸지는 않으나 그리 싸지도 않은 가격으로 보임

(4)원금보존;

(5)리스크;2025년 적정 수요의 약 3배가 넘는 공급이 있으므로 전세가 하락의 리스크가 있을 수 있음