3주차과제 아파트수익률보고서[열기79기 92조 달성하조 나도]
서울시 양천구 신정동 목동힐스테이트
아파트명: 목동힐스테이트
위치(지도)
2호선 신정네거리역 초 역세권 아파트 단지로, 지하철 역까지는 도보 7분 거리.
< 신정지선 라인: 배차 간격 10분 단위, 까치산역(2,5)에서 신도림역(1,2)까지 운행 >
목동 10단지아파트와 가까이 붙어있습니다.
입지평가
직장 B 10만 이상
종사자수도 적고 큰 기업도 많지 않다. 양천구 내에서 직장을 다니는 부분보다는 강남, 마포구,영등포구 등으로 지하철 1시간 이내 거리라서 주요업무지구로 출퇴근하는 사람들이 거주함을 확인
교통 A 강남 1시간 이내 가능
교통은 괜찮은 편.
강남 45분 / 여의도 25분 / 시청 38분
학군 B
신서중 – 학업성취도 85.8%, 특목고 진학률이 생각보다 높다 (목동 9,10단지와 같은 학군)
목동학군에서 유일한 대단지.
15분 거리 목동학원가 접근성이 좋다
환경 C
1km 이내를 조금 벗어나면,
현대백화점(목동점) 1.8km / 이마트(목동점) 1.4m /
홍익병원(1.1km) / 이대목동병원 3.1km
공급 S
양천구 인구수 180,629명
적정수요: 180,629x0.5%= 903세대(3년 2,709세 대)
주변 공급물량은 아직까지 계획된 것이 거의 없고,
주변 지역 또한 공급이 다 부족하므로 공급 걱정은 크게
걱정할 필요가 없을 것이다.
수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 신정동 목동힐스테이트 33평 현재 매매 15.9억, 전세 9억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 18억 전세 11.8억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 11.8억 전세 6.5억
*고점 매입시 수익률 (159000-180000) ÷ (180000-118000) X 100 = -33.8%
*저점 매입시 수익률 (159000-118000) ÷ (118000-65000) X 100 = 77.3%
현장사진
투자결론
저평가 X
일단, 바로 옆에 동일한 입지조건을 갖춘 대장주 래미안목동아델리체(2021준공)가 있다..
현재 저점대비 회복이 많이 된 상태로 보여지기 때문에 싸게 사는 건 아닌 듯하다.
환금성 o
수익률
장기전으로 간다면 당연히 입지가 좋은 곳이겠지만,
수익률 200%를 위해선 10년 동안 13.8억이 올라서 29.7억을 찍어야 하는데, 현실적으로 가능한건가? 힘들 것 같다. 그리고 이미 저점 대비 많이 오른 상태이며 수익률이 낮고 투자금이 (5억 이상) 너무 많이 드는 것 같다는 판단.
원금보존 x
전세가율56%
리스크대비 x
투자금이 없다
잘가…
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