▶ 아파트명
서울시 중구 신당동 남산타운아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 : S (30만명이상)
중구 종사자수 약386.564명 (약38만명)
2. 교통 : S (강남 30분 이내)
-강남역 31분 , 여의도역 27분 , 시청역 27분
3. 학군 : C등급 (학군이 거주지 선택요소 X)
장원중학교 76.9% / 장충중학교 79.8%
4. 환경, 편의시설 : C (반경1km내 백화점/대형마트 없음)
- 주변 대형마트 , 백화점은 없으나 약수역 인근 마트가 활성화 되어 있다
3호선으로 압구정현대백화점, 강남신세계백화점 이동이 편리하다
- 주변 순천향대학병원
5. 공급 : 중구는 S 그러나 인접한 동대문구는 C등급
-중구 인구수 : 121.419명
적정수요 : 121.419X0.005=607세대
연도별 입주물량 : 3년 총 121세대 (2025년) 연평균 40세대
적정수요대비 -15배
공급평가 : 적정수요 ½ 이하 -→S등급
-동대문구 인구수 : 341.086명
직정수요 : 341.086x0.005=1.705세대
연도별 입주물량 : 2024년 280/2025년 9.906세대/2026년 761세대 총 10.947세대 / 연평균 3.649
공급평가 : 적정수요 2배 초과-→C등급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
2022년 전세가율 50.3% / 2019년 46.7% / 2023년 49.24%
매매가 128.000 전세가 65.000 (50.78%) 투자금 63.000
▶ 현장 사진
*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 아파트 1개만으로 판단할 수 없음 |
환금성 | 수시 매도 가능 | 5000세대아파트 저층/탑층아님 O |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 투자금 6.3억 100%수익률(연평균10%)위해선 10년동안 6.3만큼 올라줘야 6.5억+6.3억=12.8억 [고점 가격은 15.9억 현재가격과3.1억차이] 고점대비 -19.5% 비싸게 사는 건 아니지만 초기 투자금이 많이 들고 같은 투자금이라면 서초.강남권 아파트 ,마용성 투자와 비교해 봐야 할 것 같다.
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원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 50.78% 입지독점성있음 X |
리스크대비 | 역전세 대비 | X |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바RK라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^ 평가 부분은 단순히 O, X가 아닌 내 생각을 넣어 작성해보시면 좋습니다.
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