[열반기초 79기 집사9 3십억 벌조 푸른하늘0] 부산 연제구 거제2차현대홈타운 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

거제2차 현대홈타운

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
 

연제구 종사자수 96,109명 (약 9만 명) -> C

연제구는 원천징수지 소득이 높은 편 -> 해당 지역에 소득이 높은 직장이 있음을 알 수 있음. 연제구는 행정기관이 많기도 유명한 도시. 아마 해당 지역에 일반적인 공공기관 외에도 각종 법원, 세무서, 법무사 사무소 등 고소득 직장이 많이 있어 직주근접으로서의 가치가 높음.

연제구는 주소지 소득 또한 높은 편 -> 원천징수지보다 낮은 것을 보아 연제구로 출퇴근하는 수요가 더 많은 것 같음(아마 인접해 있는 해운대구나 동래구 등에 거주하며 출퇴근하기에도 굉장히 용이함) 하지만 주소지 소득도 높은 편이라 상승장 오를 집값을 받아줄 수요층이 탄탄할 듯.

연제구는 출퇴근 수요가 많은 직장이 많은 구이지만 강서구, 사하구처럼 제조업이 밀집한 구는 아님.

오히려 제조업 비율보다 금융업 및 전문, 과학 및 기술 서비스업이 많은 구. 특히 전문, 과학 및 기술 서비스업이 해운대구에 버금갈 정도로 많음.

고소득 직장인 전문직종들이 많이 있는 구임을 알 수 있음.

2.     교통
 

①     행정기관(도보권) : 연제구에 소속되어 있는 행정기관(부산광역시청, 부산광역시의회, 부산광역시경찰청, 부산지방법원, 부산고등법원, 부산지방검찰청, 부산고등검찰청, 부산지방국세청, 부산지방고용노동청, 부산지방우정청, 소방재난본부 등 관공서와 법조타운)에 도보로 모두 갈 수 있음.

②     국제금융센터(2호선) : 공기업 및 금융업과 같은 고소득 직장이 밀집해 있는 국제금융센터역까지 약 30분 정도에 지하철로 이동 가능.(3호선 종합운동장 역세권 아파트)

③     센텀시티역(2호선) : 전국 매출 4위, 지방권 1위 신세계백화점이 바로 앞에 있으며 금융업 및 각종 고소득 직장이 많이 있는 센텀시티역까지 지하철로 약 20분 걸림.

      총점 : 부산 주요 입지와 30분 이내 -> A

 하지만 부산 내에서 자차로 15분 내(S등급)에 주요 입지들이 갈 수 있는 아파트는 존재하지 않음. 그래서 실질적으로 부산에서 교통으로는 거진 S등급이라 생각함. 해운대구, 동래구, 부산진구에 모두 접하고 있는 부산의 중심에 위치해 있기 때문.

2.     학군

①     여명중학교 89%, 4.3% -> 학업성취도평가 상위권, 특목고진학률도 높은 편.

②     거제여자중학교 89%, 9.6% -> 학업성취도평가 상위권, 특목고 진학률 미친 거 아닌가..? 굉장히 높음!!!! 찐학군 중학교.

③     이사벨중학교 89%, 6.9% -> 학업성취도평가 상위권, 특목고 진학률 높음!!!! 학군 중학교.

거제현대홈타운은 남문초등학교로 배정. 학급당 학생 수는 25명으로 높은 편.

전교생 수 1022명 -> 1000명이 넘는 초등학교는 소수. 학생수가 굉장히 많은 편.

4.     환경(편의시설)
 

반경 1km 내 : 홈플러스 메가푸드마켓, 부산광역시 의료원

반경 1km 외 but 가까운 대형마트 : 메가마트 동래점(1.6km), 이마트 연제점(2km)

5.     공급

1)     연제구 공급

-      연산하늘채센트로(주상복합) 2025.08. / 368세대 / 연산역 인근

-      24년도 : 804 세대 / 25년도 : 368 세대 / 26년도 : 0 세대

-      적정 수요(1,063) > 연평균 (390) → 적정수요 절반 이내 → S 등급

2)     인접지역 공급 확인 : 부산진구, 동래구

연제구에서 가장 전출을 많이 하는 부산 진구와 동래구의 공급도 체크.

연제구는 23년도 대규모 입주인 거제레이카운티 이후 입주량이 굉장히 적음.

하지만 24년도 동래구에 레미안포레스티지(24.09./4043세대) 입주가 예정되어 있어 연제구에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상

부산진구에도 입주가 많이 예정되어 있는데 연제구와 접하고 있는 양정자이더샵(25.02./2276세대) 입주 때에는 연제구에도 영향을 미칠 것으로 예상됨.

총정리 : 연제구 자체 입주는 적지만 인근 동래구와 부산진구 유의미한 위치에 대규모 입주가 예정되어 있기에 연제구에도 충분히 영향을 미칠 것으로 예상됨.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 거제2차현대홈타운 35평 현재 매매 6.7억(동향, 중층) / 7억(남향, 고층), 전세 3.8억

5년 내 전고점 매입시: 2022년 2월 매매 8억 전세 5.8억

5년 내 전저점 매입시: 2019년 6월 매매 4.1억 전세 3.5억 (투자금 6,000)

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (67000-80000)÷(80000-58000)X100 = -59%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (67000-41000)÷(41000-35000)X100 = 433%

*5년 내 전저점 매입 후 전고점 매도시 수익률 (80000-41000)÷(41000-35000)X100 = 650%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

저평가 - 입지가 좋음. 입지 대비 저평가되어 있는 듯 하지만 연식이 있기 때문에 이 단지를 바로 투자하기보단 다른 걸 더 찾아볼 것 같음.

환금성 - 저층(1~3층), 탑층 제외 6.7억에 매수했을 때 입지가 좋고 특히 학군이 좋은 동네이기 때문에 충분히 환금성이 좋음.

수익률 - 현재 전세가가 굉장히 낮기 때문에 투자금이 4억 가까이 됨. 그렇게 될 때 수익률이 200%가 되기 위해서는 14~15억이 되어야하고 수익률 100%가 되기 위해서는 10~11억이 되어야함. 전고점 8억을 보았을 때 어려운 수치… 수익률적인 면에서는 좋지 않다고 봄.

적정전세가율, 입지독점성 - 입지독점성은 좋으나 전세가율이 50%가 안 됨. 투자금이 많이 들어가 원금보존 또한 쉽지 않을 것으로 보임.

리스크대비 - 현재 전세가가 이렇게 싼 이유는 아마 인근 동래구의 대규모 입주(래미안포레스티지) 때문인 것으로 예상됨. 그래서 2년뒤 26년도에 전세입자가 나갈 것을 예상했을 때 공급물량이 많지 않기 때문에 오르면 올랐지 이것보다 더 떨어지기는 쉽지 않을 듯. 그래서 역전세는 나지 않을 듯.