관악드림타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 109조 경제적 자유 이루조 딜러전틀리]

안녕하세요.

열반스쿨 109조 딜러전틀리입니다.

2~3주차 아파트 수익율 분석 보고서 과제 제출합니다.

▶ 아파트명

봉천동 관악드림타운

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.  직장: B 등급
   관악구 종사자수 128,417명 (약 13만 명)
2. 교통:  A 등급
   강남 32분 / 여의도 32분 / 시청 41분

  3. 학군: C 등급
     구암중 83%, 국사봉중 78%

4. 환경(편의시설: B 등급
킴스클럽, 상도근린공원

5.   공급: A 등급

힐스테이트관악센트씨엘 2025.02 / 997세대 등

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 관악드림타운 33평 현재 매매 9.4억, 전세 5.5억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 10월 매매 11.6억 전세 5.6억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 10월 매매 5.5억 전세 4.8억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (94000-115000)÷(116000-56000)X100 = -36%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (94000-55000)÷(55000-48000)X100 = 557%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

1. 투자기준 검토

    

 2. 저평가여부 비교평가

관악드림타운과  같은 평수 비슷한 가격 3개 아파트를 줄여봤는데 그중에서 환금성, 전세가율 비교 해보면

관악벽산 1차 ,문정현대 2차가 기중 충족하는것으로 보여짐

그런데 직장 입지를 평가를 보았을때 문정현대 2차 주변에 직장이 많고 종사자수는 결코 무시할수 없을것 같음

그리고 역세권이고 잠실 롯데백화점, 롯데타워몰 가까워 여가 생활이 편할것 같음 

단지 우려점은 복도식, 연식이  오래돼서 누수 이런부분 걱정임