아파트분석

금호동 서울숲1차 푸르지오 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 12조 1년에 집이 2채 정신차린 미아]

  • 24.09.21

서울숲 1차 푸르지오 아파트 수익률 보고서

 

▶ 아파트명

     서울숲 1차 푸르지오 아파트

 

▶ 위치(지도)

-      업무지구인 강남, 중구와 가깝고 다양한 개발이 이루어지고 있는 성수지역과도 근접

 

 

▶ 입지평가

1.     직장
성동구 종사자수 203,221명 (약 20만 명) – A 등급

 

2.     교통
강남 30분 / 여의도 42분 / 시청 32분 - S등급

 

3.     학군
무학중 80.6%, 광희중 85.9%, 옥정중 79%- B,C등급

 

4.   환경(편의시설)
롯데마트행당역점(1.4km), 갤러리아 백화점(1.9km), 한양대병원(3km) + 한강 뷰 – B 등급

 

5.  공급

청계리버뷰자이 27.2월, 1,670세대 

 

입지평가: 직장 A / 교통 S / 학군 C / 환경 B / 공급 S

 

비교평가한 아파트는 서울숲푸르지오1차 아파트 옆에 가장 비슷해 보이는 곳으로 시험삼아 해보았는데, 이렇게 하는 비교가 맞는지 쉽지 않네요. 일단 시도한다는데 의의를 갖고… 

서울숲푸르지오1차 (2007/888세대/31평형)

금호대우(2000/1689세대/34평)

 

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

현재

시기

2022년 4월

2023년6월

2024년 9월

2024년 9월

매매가

186,000

141,500

179,000

154,000

전세가

90,000

72,000

84,000

75,000

투자금
(전세가율)

96,000
(48.4%)

66,300
(50.8%)

95,000
(46.9%)

79,000

(48%)

고점에 매수 시 수익률

-7%

-9%

고점 매수 시 순수익

-7,000

-8000

저점에 매수 시 수익률 합계

61%

168%

저점 매수시 순수익

40,700

64,000

 

 ▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

현재로서는 불가하나 동일지역에 있는 금호대우와 비교해볼 때 저평가는 아님

환금성

수시 매도 가능

가능

수익률

투자금 대비 수익률

현재 투자금 8.2억 필요

연수익률 10%위해 10년후 8.2억 상승 필요 

총 28.8억(8.2+16.5) 가격 

최근 5년간 최고점 가격이 19억

현재 싼 가격은 아니므로 시간 필요

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

현재 48%, 적정전세가율 60% x

입지독점성 o

리스크대비

역전세 대비

역전세 대비 필요

 


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